Существует ли родственный обмен квартирами

Содержание

Родственный обмен квартирами: где оформлять, необходимые документы

Существует ли родственный обмен квартирами

Упрощается ли процедура обмена квартир, если эти объекты недвижимости принадлежат родственникам? Это достаточно популярный вопрос. В данной статье мы разберемся, есть ли разница в том, кто планирует обменивать свои жилищные площади. В Законодательных документах Российской Федерации отсутствует понятие «родственного обмена».

Жилищный кодекс оперирует понятием «обмен» без отсылки к родственными или не родственным отношениям. Но это не является помехой для совершения подобного обмена.

Обмен недвижимостью предполагает ряд этапов, на каждом из которых есть свои особенности и правила. В целом обмен жилыми площадями регламентируется 567 статье Гражданского Кодекса.

Варианты оформления сделки обмена

Договор мены это сделка двухсторонняя, сторонами которой могут быть знакомые или незнакомые люди, а так же родственники. Это значит, что условия обмена одинаковые для всех.

Но, при казалось бы, одинаковых условиях обмена для всех, для родственников есть несколько вариантов, которые могут быть использованы при обмене:

  1. Договор мены. То есть стороны, заключающие договор мены, одновременно выступают продавцами своей недвижимости и покупателями новой. Такая сделка может быть равноценной либо предполагать доплату разницы в стоимости недвижимости. Этот вопрос в каждом случае решается индивидуально. Такие сделки могут, как заверяться нотариусом, так и быть сразу предоставлены в Росреестр. Сделка мены предполагает уплату налога в 13% от общей суммы договора.
  2. Договор купли-продажи. Такой вариант более финансово затратный. В таком случае составляется 2 договора купли-продажи недвижимости для каждой стороны. Для юридической защищенности договоры могут быть заверены нотариусом. Далее сделка оформляется в Росрестре. Обе стороны обязаны уплатить налоги в размере 13% от своих сделок, на каждый договор о купле и продаже.
  3. Договор дарения. Это самый экономный вариант обмена, так как в случае дарения близким родственникам налогами не облагается. Так что если у вас близкие родственные отношения, то проще оформить 2 договора дарения и таким образом произвести обмен квартирами. Единственно, что при неравноценном обмене в договоре дарения нет возможности прописать пункт о доплате. Этот вопрос на законодательном уровне вы не сможете урегулировать, только при личной договоренности и ее дальнейшем соблюдении.

Этапы обмена жильем

  1. Договоритесь о проведении сделки, осмотрите помещения, обсудите условия. Примите окончательное решение об обмене.
  2. Подготовьте жилую недвижимость к продаже: выпишите жильцов, оплатите счета за ЖКХ, подготовьте техническую документацию на квартиру. Получите письменное согласие других собственников, при их наличии.

  3. Оцените стоимости жилья и определите, есть ли необходимость в доплате. Договоренность об оплате должна быть достигнута до начала подготовки всех документов.
  4. Подготовка договора. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись в нотариальную контору. Там же договору присвоят номер и внесут в Росреестр.

  5. Регистрация договора в Росреестре занимает от 3 до 10 дней

Какие документы нужны:

  • свидетельство о правах собственности на квартиру,
  • согласие собственников на продажу недвижимости,
  • технические документы на квартиру,
  • справка с БТИ,
  • копия домовой книги,
  • кадастровый паспорт,
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
  • договор мены.

Пакет документов на дарение недвижимости дополнительно будет в себя включать документы, на основе которых можно выявить степень родства, согласие на дарение всех участников приватизации данного жилья.

Родственный обмен муниципальных квартир

Согласно части пятой 72 статьи Жилищного кодекса РФ наниматели социального жилья имеют право осуществить обмен жилья между двумя и более лицами, проживающими в одном или разных населенных пунктах на территории РФ.

Договор для обмена жилыми площадями подготавливается и подписывается в трех экземплярах, один из которых предоставляется в уполномоченные органы регистрации.

Каждая сторона договора обязана предоставить договор в местные административные органы для одобрения сделки.

Отклонить сделку администрация может только в исключительном случае:

  • наличия иска к участнику процесса о расторжении либо изменении предыдущего договора соцнайма,
  • обмениваемое помещение признано непригодным для эксплуатации,
  • само право пользования жильем квартиросъемщиков уже оспаривается в судебном порядке,
  • дом подлежит капитальному ремонту в ближайшее время,
  • дом подлежит сносу,
  • в случае вселения по результатам обмена в помещение человека с одной из форм хронических заболеваний (пункт 4 статьи 2 Жилищного кодекса.

Документы для оформления обмена муниципальным жильем

В администрацию района необходимо помимо договора мена предоставить:

  • заявление по установленной форме с просьбой одобрить факт обмена,
  • паспорт или копия документов, удостоверяющих личность,
  • договор соцнайма,
  • ордер на вселение,
  • справку о прописанных людях в помещении на обмен,
  • согласие всех проживающих на обмен,
  • согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних или недееспособных граждан,
  • документы об отсутствии долгов по коммунальным счетам.

Обмен приватизированной квартиры на квартиру в социальной найме

В действующем законодательстве такие варианты прямо не прописаны, а, следовательно, процедура явно не будет простой и понятной.

На данный момент есть два вариант решения данной ситуации:

  1. Приватизация квартиры из социального найма и оформление договора мены или дарения.
  2. Прописать в квартире социального найма дееспособного совершеннолетнего гражданина и передать ему права ответственного квартиросъемщика. Другую квартиру новому владельцу можно передать по договору мены или дарения.

В целом заключение сделок обмена недвижимостью между родственниками наиболее безопасный вид сделок с недвижимостью. При грамотном подходе он может стать самым экономичным и оперативным.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/rodstvennyj-obmen-kvartirami-gde-oformlyat-neobxodimye-dokumenty/.html

Обмен квартирами между родственниками

Существует ли родственный обмен квартирами

Среди всех договорных отношений в гражданском праве особое место занимают договоры мены. Обмен между гражданами возможен в отношении всех объектов, оборот которых не ограничен государством, но чаще всего касается бартера недвижимости.

Субъектами договора мены могут выступать как посторонние друг другу люди, так и те, чью отношения сформированы родственными связями. Казалось бы, второй вариант обмена должен иметь льготные условия оформления сделки. Однако, это не так.

Родственный обмен квартиры на квартиру осуществляется точно также, как и обмен недвижимостью между другими гражданами. Такое понятие вовсе не закреплено в действующем законодательстве.

Что такое родственный обмен?

Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.

Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.

В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.

Хоть договор мены и не является коммерческой сделкой, но имеет определенные сходства с договором купли-продажи. В нем также возникают продавцы и покупатели имущества, выступающие сторонами сделки.

В рамках договора мены могут быть переданы любые имущественные права, которые не имеют обременения.

Оспаривание сделок, связанных с родственным обменом квартирами, осуществляется в том же порядке, что и любые другие договоры мены имущества.

Основанием признания договора недействительным может быть нарушение правил его оформления или преступный умысел со стороны одного субъекта сделки.

Нормативная база

Обмен квартирами между родственниками отдельно законодательно не регламентируется.

В ст. 567 ГК РФ отражены общие правовые особенности, касающиеся договора мены. Следующие по нумерации статьи рассматривают нюансы отдельных аспектов обмена имуществом между правовыми субъектами.

Каждая из сторон договора мены выступает продавцом и покупателем одновременно.

В ст. 153-162 ГК РФ закреплены основные требования к договору мены. Например, при цене сделки в 10000 рублей, она в обязательном порядке должна быть оформлена в письменном виде.

В ЖК РФ также отсутствуют особые указания на совершение сделки между родственниками. В ст. 72 ЖК РФ закреплена возможность обмена не только приватизированных помещений, но и жилья по договору социального найма.

Требования к родственному обмену квартирами

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование договора, отражающее предмет сделки;
  • Информация о сторонах сделки;
  • Права и обязанности сторон при совершении сделки;
  • Ответственность за несоблюдение условий договора;
  • Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
  • Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
  • Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.

Договор мены между родственниками не подлежит обязательной государственной регистрации. Стороны сделки обращаются в Росреестр только за регистрацией перехода права собственности на имущество.

Кроме того, сообщать о сделке приходится и в налоговые органы. Обмен квартирами облагается налогами.

Какие документы нужны для обмена?

Кроме составления самого договора мены, сторонам на всех этапах совершения сделки требуется собрать внушительный пакет сопутствующих сделке документов.

В частности, у сторон на руках должны быть:

  • Заявление от каждой из сторон сделки с указанием ссылки на договор мены;
  • Паспорта сторон сделки;
  • Заключенный договор мены за подписью обеих сторон;
  • Документы на имущество, удостоверяющее его принадлежность к тому или иному субъекту: свидетельства о праве на наследство, бумаги, подтверждающие приватизацию;
  • Кадастровый паспорт квартир;
  • Квитанции об оплате государственной пошлины в количестве двух штук от каждой из сторон сделки;
  • Выписки из реестра недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения;
  • Разрешительные документы на сделку от третьих лиц, которые имею право голоса.

Когда передается имущество, принадлежащее обоим супругам, требуется оформление согласия одного из них на совершение сделки, стороной которой выступает второй из них.

Когда в сделке фигурируют несовершеннолетние субъекты, требуется получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Это необходимо для того, чтобы опека проконтролировала отсутствие нарушений прав несовершеннолетних граждан.

Как оформить родственный обмен в 2021 году?

Чтобы оформить передачу квартир между родственниками, требуется пройти множество этапов сделки и несколько инстанций для их удостоверения.

Итак, алгоритм оформления родственного обмена квартирами выглядит следующим образом:

  • Проведение оценки стоимости жилья. Для этого может потребоваться помощь независимого оценщика. Оценить необходимо как имущество, отчуждаемое по договору, так и ту квартиру, собственником которой Вы становитесь. Это необходимо для того, чтобы обосновать применение компенсационных выплат в случае несоответствия стоимости обмениваемого имущества.
  • Подготовка квартиры к продаже. Для этого владельцу требуется расплатиться со всеми имеющимися долгами, снять обременение с жилья.
  • Обратиться в БТИ за выдачей технического паспорта.
  • Заключить договор мены между сторонами по всем правилам гражданского права.
  • Осуществить передачу жилья на основании акта приема-передачи.
  • Оформить государственную регистрацию через Росреестр. Для этого требуется подать туда заявления, копи договора и иные необходимые документы.
  • Оформить паспорт БТИ на новое жилье.
  • Обратиться в налоговую с необходимым пакетом документов.
  • Изменить записи в управляющей компании и ТСЖ, сменить расчетно-кассовые счета.

Регистрация обмена квартирами возможна не только в Росреестре. Стороны имеют право обратиться за этой услугой в многофункциональные центры или на портал государственных услуг.

Срок регистрации договора мены составляет от 10 до 30 дней в зависимости от региона, в котором осуществлен обмен.

Налогообложение сделки: что платить за обмен?

Считается, что договор мены идентичен в гражданском праве с договором купли-продажи. Именно поэтому у сторон сделки при этом возникает обязанность по уплате налога на доходы в размере 13%.

Налоги, выплачиваемые при этом, могут в некоторых случаях не взиматься. Законодательно закреплены случаи, при которых стороны освобождаются от уплаты налога в 13% на договор мены.

Если граждане не являются налоговыми резидентами страны, для них налог на обмен квартир возрастает до 30%.

С 2017 года освобождаются от уплаты налогов в 13% продавцы квартир, владеющие ими более 5 лет.

Для того, чтобы избежать уплаты налогов, договор мены часто заменяется договорами дарения. При процедуре дарения близкие родственники освобождаются от налогообложения.

Однако, такая рокировка может иметь свои подводные камни. Так, оспорить и отменить сделки по дарению намного сложнее и дольше по времени, чем договор мены.

Частные случаи родственного обмена квартирами

Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.

Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир?

Приватизированные квартиры – это квартиры, право собственности на которые зарегистрировано за их владельцами через процедуру приватизации жилья.

Очевидно, что в этом случае особых трудностей в оформлении сделки быть не может. Это, так сказать, идеальные условия обмена, когда обе квартиры принадлежат на правах собственности своим владельцам.

В этом случае для обмена требуется лишь заключить договор мены, подписать его сторонами сделки и обратиться в отделение регистрационной палаты или МФЦ для перерегистрации прав на новое жилье.

Аналогичным образом происходит и обмен квартирами между гражданами, которые получили их не через процедуру приватизации, а по наследству, при покупке или иным законным образом.

Если одна из квартир приватизирована, а вторая нет, лучше всего осуществить сначала процедуру приватизации. Для этого требуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

Как обменять жилье социального найма?

Продавать те квартиры, которые принадлежат государству, а не частному лицу, но которыми последние пользуются по договору социального найма, нельзя. Но обменивать их закон вполне разрешает.

Граждане, владеющие государственным жильем на основании договора социального найма, имеют право обменивать свое жилье на такое же, даже в других регионах страны.

Для оформления сделки требуется:

  • Заключить договор мены;
  • Подать заявление в муниципалитет с приложением копии договора обмена;
  • Получить в течение 10 дней ордер из муниципалитета, удостоверяющий право обмена, и зарегистрировать проживание.

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмена долями квартир между родственниками не имеет каких-либо особенностей в сравнении между обменами целыми квартирами. Но для обмена долями необходимо наличие выделенной доли.

Если такая доля не выделена, то обменять ее не представляется возможным даже через судебные инстанции. Именно поэтому для успешного обмена долями лучше заранее выделить свои доли.

Если стороны сделки, имеют доли и соответственно проживают в различных квартирах, в которых кроме них живут и другие собственники долей жилого помещения, провернуть сделку обмена будет непросто.

При проживании сторон сделки в разных квартирах, для договора мены требуется получение согласия собственников оставшихся долей квартир.

Если иные собственники долей квартир будут не согласны на подобный обмен, вопрос будет решаться через суд.

Обмен имущество разрешен действующим гражданским законодательством на основании договора мены. Сделка может быть осуществлена как между чужими людьми, так и между близкими родственниками.

Особых привилегий по оформлению родственного обмена квартирами не предусмотрено. Сделка подлежит государственной регистрации и налогообложению на общих основаниях.

Нюансы в оформлении возникают только при родственном обмене жилья социального найма или долей недвижимости.

Источник: http://expert-nasledstva.com/rodstvennyj-obmen-kvartiry-na-kvartiru/

Обмен долями в квартирах между родственниками: порядок процедуры, стоимость в 2021 году

Существует ли родственный обмен квартирами

Собираясь обменяться с родственниками частью в недвижимости, следует учитывать, что обмен долями в квартирах между родственниками проводится без каких-либо льгот со стороны государства.

Помимо стандартного обмена долей родственники могут выбирать куплю-продажу или дарственную.

Выбор способа передачи недвижимости определяют с учетом особенностей сделки, расходов, сроков и требований к оформлению.

Особенности сделок с долевым имуществом

Доля в квартире – часть недвижимости, распоряжаться которой приходится с согласия других собственников.

Собираясь обменяться долевой недвижимостью, сторонам следует учесть ряд особенностей:

  1. Обязательное согласование с другими владельцами. Чтобы получить право на обмен следует оформить нотариальный отказ, либо дождаться истечения 30-дневного срока. Это касается всех сделок с долями, за исключением случая, когда стороны использовали для оформления дарственные.
  2. Обмен – сделка отчуждения, предусматривающая возмездность. С участников сделки могут взыскать подоходный налог.
  3. Мена долей детей, не достигших совершеннолетия, производится только с согласия органов опеки.
  4. Менять можно только части жилья, отнесенных к одной форме собственности. Поменять муниципальную комнату на площадь в индивидуальном пользовании невозможно, поскольку собственники разные.

Если особенные условия мены долей устраивают владельцев, переходят к оформлению, предварительно изучив установленный законом порядок действий.

Пошаговое описание процедуры мены с родственниками

Чтобы благополучно обменяться жилплощадью со своим родственником, придерживаются стандартной схемы заключения договоров отчуждения с поправкой на потребность в получении согласия от соседей.

Шаг 1. Уведомление о намерении обменять долю

Обсудить предстоящее изменение состава участников собственности. Согласно законодательству, соседи по квартире имеют право преимущественного выкупа, что предполагает письменное уведомление каждого о планируемой передаче доли в рамках сделки мены (за некоторыми исключениями).

Уведомление отправляют на имя каждого сособственника квартиры и дают время на принятие решения. Чтобы не оформлять нотариального письменного отказа со стороны совладельцев, рекомендуется подождать, пока не истечет отведенный законом месяц ожидания ответа.

Скачать образец уведомления

Шаг 2. Составление договора

Перед заключением договора сторонам предстоит договориться о предмете сделки и условиях отчуждения. Сделать это возможно в рамках договора дарения, мены или дарственной. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу с просьбой помочь в надлежащей подготовке документа, либо использовать для составления образец.

Во избежание проблем с регистрацией долей в Росреестре, все документы на доли тщательно проверяют до того, как ставить подписи.

Шаг 3. Перерегистрация недвижимости в Росреестре

Переход права новому владельцу требует регистрации в единой базе Росреестра. Местом подачи заявлений служит отделение МФЦ или Росреестра. Каждая из сторон является в отделение уполномоченного органа, оплачивает стандартную регистрационную пошлину и передает документы на недвижимость и саму сделку.

С момента подачи заявлений до получения новых выписок уходит около 1-2 недель. Сделка считается завершенной после того, как собственники получили новые выписки.

Шаг 4. Снятие с регистрации и освобождение жилплощади

После получения выписки стороны обязаны сняться с регистрационного учета по предыдущему адресу и прописаться по новому.

Если одна из сторон не исполняет этого условия договора, обращаются в суд с целью признания лица утратившим право проживания с последующим принудительным выселением.

Варианты обмена долями в квартирах

Чтобы не сожалеть впоследствии о совершенной сделке, рекомендуется изучить особенности разных способов передачи жилья родственникам. Стоит предварительно проконсультироваться у юриста и получить рекомендации по выбору варианта обмена с учетом конкретных обстоятельств.

Одновременная покупка и продажа долей

Купля-продажа – возмездная сделка отчуждения, предполагающая оплату стороне, отдающей собственность. По сути, каждый из родственников, решивших обменяться жилплощадью, продает его и покупает за вырученные деньги новую долю.

Договор заключается в стандартном режиме на продажу и на покупку. По каждой сделке готовят свой пакет документации, договор составляют в трех экземплярах – покупателю, продавцу, Росреестру.

К основным реквизитам договора купли-продажи (ДКП) относят:

  • Сведения о сторонах сделки;
  • Описание отчуждаемого объекта (адрес, размер квартиры и доли, этажность дома);
  • Условия сделки (стоимость, способ и оплаты);
  • Ответственность сторон в случае неисполнения договора.

Внизу должны стоять дата, подписи и расшифровки обеих сторон. Договор подлежит нотариальному заверению.

Скачать образец договора купли-продажи

Договор мены

Договор мены дает больше возможностей участникам сделки, и одновременно ограничивает их при выполнении процедуры:

  • Во-первых, меняясь с родственником, второй собственник избавляется от необходимости проведения денежных расчетов;
  • Во-вторых, документ позволяет меняться не только частной собственностью, но и муниципальной.

В последнем случае понадобится согласовать сделку с администрацией населенного пункта, которому принадлежит квартира. Вместе с заявлением в муниципалитет передают:

  1. Договор соцнайма каждого из родственников.
  2. Справки о составе семьи.
  3. Документ об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  4. Согласие остальных родственников.
  5. Разрешение опеки (при необходимости).

Муниципалитет редко проверяет, насколько равноценен обмен, что позволяет расшириться кому-либо из родственников без каких-либо негативных последствий.

При составлении договора мены учитывают наличие обязательных реквизитов:

  • Паспортные данные;
  • Сведения о недвижимости (точное месторасположение, этаж, число комнат, площадь);
  • Выписка ЕГРН или свидетельство на собственность;
  • Договор мены/купли-продажи/дарения (по выбору сторон);
  • Информация о лицах, сохраняющих право проживать на отчуждаемой жилплощади;
  • Сроки снятия с регистрации и освобождения жилья;
  • Установленные обременения (если есть).
  • Подписи сторон.

После подписания дарственных необходимо зафиксировать изменения в праве собственности.

Скачать образец договора мены долями

Дарственная

Чтобы поменяться жилплощадью, собственники долей составляют сразу 2 дарственные. Во избежание проблем к оформлению привлекают нотариуса. Особенность дарственной между близкими родственниками – освобождение одариваемого от налога с дохода по сумме стоимости объекта.

Дарение происходит одновременно с обеих сторон – один родственник дарит другому, и в обратном порядке. Нужно учитывать, что сделка считается состоявшейся только после регистрации в Росреестре. Если у одной из сторон сорвется процесс регистрации, вторая не обязана отказываться от своей доли. Такой вариант двойного дарения подходит только при полном доверии между родственниками.

Скачать образец договора дарения долей

Как меняться, если доли неравны

Обмен не всегда означает, что стороны обмениваются равноценным жильем, даже если речь идет о родственниках. Новая часть собственности может оказаться дороже, больше или находиться в более престижном районе.

Стоимость самих долей в договоре указывать не надо. Стороны сделки просто фиксируют сумму и время на проведение расчетов. В подтверждение факта получения средств пишут обычную расписку.

От чего зависит выбор способа оформления

Чтобы принять верное решение, определяя оптимальный способ оформления обмена долями, стоит сравнить основные характеристики каждого из вариантов:

Способ оформления/Особенности сделкиКупля-продажаМенаДарение
Предварительное уведомление совладельцевТребуетсяТребуетсяНеобязательно, но рекомендовано.
РасходыНотариус, юрист, регистрация для двух сделок по ДКП.Нотариус, юрист, изменения в Росреестре фиксируют по одному договору.Двойные расходы на дарственную в Росреестре, у нотариуса.
Налоги13% НДФЛ платят для сделок с жильем, приобретенным не более 3-5 лет накануне.Норма аналогична взысканию налога при купле-продаже жилья.Риск начисления НДФЛ на всю стоимость доли, если нет близкого родства.
Особые характеристикиНа стандартных условиях.Допускает обмен неприватизированными долями с согласия муниципалитета.Выгодно для близких родственников.

На выбор варианта оформления могут влиять индивидуальные обстоятельства. Например, готовность всех собственников подписать нотариальный отказ, участие в обмене несовершеннолетних, размер и стоимость обмениваемого имущества и т.д.

Сроки и стоимость оформления

На оформление обменной операции обычно уходит 1 день, сама сделка длится гораздо дольше:

  • Получение отказа/согласия соседей – до 30 дней;
  • Подготовка документов – до 7 дней;
  • Регистрация перехода права собственности в Росреестре – 7-14 дней.

В итоге, процесс может занять от недели до 1,5 месяцев.

Расходы на переоформление жилплощади могут составить:

  • Регистрационная пошлина при подаче заявлений в Росреестр – по 2 тысячи рублей;
  • Нотариальное заверение – от 500 рублей;
  • Помощь юриста – около 1 тысячи рублей.

Помимо основных затрат на оформление существуют дополнительные расходы на нотариуса согласно установленному пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ нотариальному тарифу – 0,5% от стоимости, но не выше 20 тысяч рублей.

Налогообложение при обмене

Многие собственники долей ошибочно считают, что при обмене налог платить не придется. В результате после передачи имущества друг другу родственники выясняют, что должны уплатить НДФЛ на крупную сумму.

Согласно ст. 567 ГК РФ, договор мена регулируется теми же правилами, что и купля-продажа. Это означает, что продавец должен заплатить 13% от стоимости полученной доли.

Не платить НДФЛ можно только в 2 случаях:

  1. Меняются недвижимостью спустя 5 лет после приобретения.
  2. Прошло 3 года после того, как собственник унаследовал, принял дар или приватизировал жилплощадь.

Чтобы избежать крупных расходов на налоги, связанные со сделкой, следует до того, как оформить договор с родственником получить консультацию у юриста, специализирующегося в имущественном праве.

Судебная практика по решению споров по обмену долями

После сделок с обменом жильем могут возникать спорные ситуации, требующие обращения в суд. Перед подачей иска в суд рекомендуется изучить позицию суда по этому направлению.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami.html

Родственный обмен квартир. Документы и сроки для оформления

Существует ли родственный обмен квартирами

Родственники, обладающие правами на жилое помещение, имеют возможность обменяться данными объектами недвижимости. В данной статье рассмотрены варианты для осуществления обмена и нюансы каждой из процедур.

Отдельного внимания заслуживает процесс мены квартирами, полученными лицами в результате заключения с муниципалитетом договора социального найма.

Возможен ли обмен квартир между родственниками?

Хотя в самом законодательстве не упоминается такое понятие как «родственный обмен» жилыми помещениями, на практике подобное явление имеет место.

В настоящее время обменяться квартирами могут не только лица, находящиеся в близких родственных связях, но и прочие граждане, желающие совершить обмен.

Как сделать родственный обмен квартир?

Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами. Процедура во многом зависит от вида имущества, подлежащего обмену.

Согласно юридической практике, наиболее часто обмениваются следующими объектами недвижимости:

  • приватизированным жильём;
  • помещениями, выданными в связи с заключёнными договорами социального найма;
  • квартирами, полученными иным способом (например, в результате покупки или дарения).

Рассмотрим каждый отдельный вариант подробнее.

Обмен приватизированным жильём

Родственный обмен квартир, принадлежащих гражданам в связи с осуществлённой приватизационной процедурой, заключается в оформлении договора мены, подписании его сторонами сделки и обращении в отделение ЕГРП либо МФЦ для перерегистрации прав на жилые помещения.

Договор мены должен составляться в письменном виде. Если помещения, подлежащие обмену, не являются равноценными, гражданин, получивший более дорогостоящий объект, обязуется оплатить второй стороне разницу в стоимости. При осуществлении данной сделки действуют те же правила, что и при купле-продаже жилья.

Обмен помещениями, находящимися в собственности граждан, но полученных не в результате приватизации (например, по наследству, при покупке и т. д.), происходит аналогичным образом.

Советуем статью: Приватизация доли в квартире.

Обмен коммунальными помещениями

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).

Договор об обмене должен составляться в письменном виде и содержать подпись всех нанимателей. Данный документ, согласно 74 статье ЖК РФ, предоставляется наймодателям для получения их согласия на осуществление сделки.

Интересный материал: Договор мены квартиры.

Документация для осуществления обмена коммунальными помещениями

Чтобы получить согласие наймодателя, граждане, желающие обменяться своими коммунальными помещениями, должны собрать определённые бумаги.

Ниже представлен список документов для родственного обмена квартирами, предоставляемый местному административному органу:

  • паспорта заявителей;
  • оформленное письменно согласие на обмен всех членов семьи, проживающих по одному адресу;
  • справка о составе семьи, прописанной в помещении;
  • договор социального найма;
  • заявление с просьбой одобрить обмен;
  • разрешение от ООП (при необходимости);
  • и т. д.

Дарение вместо договора мены

Обмен одной квартиры на другую может принести существенные затраты на осуществление сделки. Если поменяться жильём решают близкие родственники, наиболее выгодно будет оформить дарение.

Согласно 572 статье ГК РФ, передать объект недвижимости в дар в этом случае возможно на безвозмездной основе.

При этом граждане освобождаются от уплаты налога в размере 13%, если входят в круг близких родственников дарителя. В соответствии со статьёй 14 СК РФ, к таким лицам относятся:

  • дети;
  • родители;
  • внуки;
  • сёстры или братья;
  • дедушки и бабушки.

Граждане, являющиеся собственниками жилого помещения, вправе свободно распоряжаться собственным имуществом, в том числе подарить его родственникам и прочим лицам.

Полезный материал: Какие документы нужны для оформления квартиры?

Документация для мены или дарения жилья, находящегося в собственности лиц

Как указывалось выше, для завершения сделки обмена граждане должны получить свидетельство из ЕГРП, подтверждающее переход прав собственности на помещения. С этой целью стороны сделки (и при заключении договора мены, и при дарении) предоставляют сотруднику госслужбы перечисленные ниже бумаги:

  • паспорта всех участников сделки;
  • свидетельство из Росреестра о праве на владение квартирой;
  • письменное согласие супруга дарителя и прочих совладельцев при их наличии (при оформлении дарственной) либо разрешение от всех участников приватизации, имеющих свою долю в общей собственности;
  • согласие от ООП (если среди участников сделки имеются недееспособные или не достигшие 18 полных лет лица);
  • техническая документация на помещение;
  • квитанция с оплаченной пошлиной;
  • выписка об отсутствии ограничений и долгов на квартире;
  • документ, на основании которого происходит обмен (дарственная или договор мены);
  • заявление в ЕГРП для осуществления регистрационных действий.

Список может отличаться в зависимости от ситуации, поэтому заявителям рекомендуется заранее уточнять перечень у сотрудников МФЦ или ЕГРП.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

Источник: https://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/obmen-kvartir-mezhdu-rodstvennikami/

Родственный обмен квартиры. Документы при обмене квартиры между родственниками

Существует ли родственный обмен квартирами

В некоторых жизненных обстоятельствах обменяться жилплощадью оказывается намного выгоднее и удобнее, чем продавать и покупать что-то взамен. Особенно часто такой вопрос стоит в пределах одной семьи. Рассмотрим, как происходит родственный обмен квартиры на квартиру: документы и различные варианты обмена, привилегии, льготы, стоимость.

Понятие родственного обмена жильем

Родственные взаимоотношения стоят особняком во многих вопросах. Например, при распределении наследства важно, кем по крови приходились близкие умершему, в каких состояли взаимоотношениях, помогали ли ему по-родственному и т.д. Обычно привилегии имеют родственники первого и второго порядка: родные дети, родители, а так же родные братья и сёстры.

Если представители любой из этих категорий решили заключить договор мены и перераспределить имущество, никаких привилегий и льгот они не получат. Мена осуществляется на общих основаниях и по общим порядкам

. Поменяться квартирами могут:

  • ближайшие родственники;
  • дальние родственники (все, кто считается одной семьёй, но юридически не относится к близким: двоюродные братья и сёстры, тёти, дяди, муж с женой, племянники и прочие категории);
  • друзья, сотрудники, знакомые;
  • посторонние друг другу люди.

Все эти категории находятся в равных правах в вопросах, касающихся мены.

Понятие мены

Законодательство разрешает меняться любыми объектами. Можно поменять квартиру на квартиру, на автомобиль, на особо ценную вещь. Главное, чтобы в мене были задействованы материальные объекты. Обмен квартиры на деньги называется продажей, а участники – продавец и покупатель. В случае мены каждый участник становится одновременно и покупателем, и продавцом.

Правила обмена зафиксированы в:

  • Гражданском Кодексе: ст.153-162, 567;
  • Жилищном кодексе: ст.72.

Обмен квартирами между родственниками признаётся видом сделки, по итогу которой каждая сторона получит свой собственный документ. Он подтвердит получение прав собственности на оговоренный объект. Сделка, в которой участвует квартира, обязательно должна быть составлена в письменном виде, так как цена сделки однозначно выше 10 000 рублей.

Условия, при которых возможен обмен

Чтобы обмен состоялся благополучно, должны быть соблюдены условия:

  • каждый из участников отдаёт себе отчёт в совершаемых действиях, адекватен, в сознании и отвечает за свои действия;
  • сделка совершается добровольно, без давления, угроз и тайных договорённостей;
  • жилплощадь не находится в обременении, на неё не наложен запрет регистрационных действий;
  • известна рыночная или кадастровая стоимость всех объектов, участвующих в сделке.

Документы, которые понадобятся родственникам

Чтобы обменяться квартирами, родственники заключают договор. Обычно он содержит:

  • персональные данные сторон сделки;
  • данные о каждом из объектов. Если речь идёт об обмене квартирами, то это будет кадастровый номер, полный адрес, этаж, количество комнат, площадь, особенности каждой из квартир. При обмене на автомобиль указываются технические данные о транспортном средстве: свидетельство о регистрации, номер двигателя, марка и модель, цвет, объём двигателя и другие параметры;
  • условия сделки: права и обязанности каждой стороны;
  • обстоятельства оформления свидетельства о праве на объект;
  • прочие условия: договорённости, возможная компенсация, доплата и тд.

Чем более полно будет отражена информация об обмене, тем спокойнее будет каждой из сторон.

Единственное преимущество обмена между ближайшими родственниками: договор не требуется визировать подписью нотариуса.

С составленной бумагой можно сразу идти в Росреестр и подавать документы на оформление. Во всех остальных случаях нотариус выступает гарантом подлинности сделки.

Помимо договора в Росреестр нужно взять:

  • заявление зарегистрировать нового владельца со ссылкой на договор обмена;
  • оригиналы паспортов;
  • документ, подтверждающий право собственности на каждый объект (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная и др);
  • кадастровые данные квартир;
  • выписки об отсутствии обременения;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • прочие документы, если таковые необходимы (например, согласие третьих лиц на обмен).

Скачать бланк договора обмена между родственниками.

Третьи лица

  • если квартира принадлежит обоим супругам, а в договоре мены фигурирует один, от второго нужно письменное согласие;
  • если в одной из квартир прописан несовершеннолетний, либо он является владельцем части или всей жилплощади, необходимо согласие органов опеки на сделку. Это ведомство строго следит, чтобы несовершеннолетние не были ущемлены в правах;
  • если планируется обмен, в котором фигурирует доля в квартире, нужно письменное согласие собственников оставшихся долей этой жилплощади.

Виды обмена

Существует несколько вариантов обмена жилья, которые зависят от правового статуса жилплощади.

Если обе квартиры в собственности (приватизированы)

Алгоритм мены наиболее прост. Сначала готовятся к мене сами квартиры: снимаются обременения, оплачиваются долги и тд. Без этого сделку не зарегистрируют.

Затем, если в договоре существует пункт о доплате, нужно получить документы об оценке каждой из квартир. Так же готовятся справки и выписки: кадастровые и из БТИ, содержащие информацию по каждому объекту.

После составления договора он регистрируется в Росреестре, и каждый собственник получает новое свидетельство на основании договора обмена.

Если одна из квартир не приватизирована

Сначала нужно зафиксировать право собственности (приватизировать) жильё, после чего действовать согласно алгоритму выше.

Если обе квартиры – жильё соц.найма

Иногда жильё, выданное государством, невозможно приватизировать. Жилищный Кодекс разрешает обменяться такими квартирами.

Для этого нужно:

  • составить и подписать договор обмена;
  • подать заявление в муниципалитет;
  • дождаться ордера на заселение в выбранную квартиру.

Если в собственности только доля

Долей, разрешённой к сделкам, считается официально выделенная часть квартиры. Не считается таковой доля, когда у гражданина есть документ о праве собственности на процент помещения, полученный по наследству. Чтобы осуществить право распоряжения, часть из квартиры нужно выделить. Но даже в этом случае без согласия собственников оставшихся частей провести сделку обмена будет невозможно.

Как и где регистрируется сделка

Если родственники решили обменяться квартирами, им придётся посетить:

  • нотариальную контору по желанию. Нотариус удостоверит договор, но возьмёт за эту процедуру гонорар по своему прайсу. Это может быть внушительная сумма, которую родственникам придётся оплачивать сообща или кому-то одному (это тоже можно прописать в договоре);
  • Росреестр. Любые сделки с недвижимостью проходят только через это ведомство. Однако, участники мены могут обратиться по удобству в сам Росреестр, в Многофункциональный центр или в центр Мои документы, а так же через портал Госуслуг. Обращение в разные инстанции ведёт к незначительному увеличению сроков обработки запроса и получения документов;
  • Налоговая служба. Данные о сделке обычно автоматически отправляются в ФНС. Но на всякий случай каждому участнику мены лучше лично посетить это ведомство и уточнить, в какие сроки и в каком объёме нужно заплатить налог. Так как сделка обмена приравнивается к продаже, каждый участник должен заплатить 13% от прибыли.

    Если квартира была в собственности более 5 лет, платить этот налог не нужно.

Оспаривание сделки

Оспорить договор обмена проще, чем, например, договор дарения. К весомым причинам для отмены сделки относятся:

  • ошибки в составлении договора, неверные данные, пункты, ущемляющие права сторон;
  • преступный умысел одной из сторон, если договор был заключён под давлением или угрозами, и тд.

Оспаривание происходит через суд, куда нужно предъявить доказательства причин для отмены.

Заключение

Близкородственный обмен жилплощадью не отличается от обмена между чужими друг другу людьми.

Все участники должны предоставить необходимые документы, закрыть долги перед коммунальными службами и судебными приставами, чтобы на жилплощади не было обременения.

После сделки придётся платить налог, если квартира была в собственности менее 5 лет. Но договор мены считается более надёжным видом сделки, так как его легче оспорить в сложных ситуациях.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/obmen-kvartirami-s-rodstvennikami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.