Рыночная стоимость земельного участка равна кадастровой

Содержание

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка равна кадастровой

07.01.2020 18:00

В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.

Что такое кадастровая стоимость

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки.

При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие.

Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.

Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:

1.    Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки.

Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.2.

    На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.

3.    По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.

Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный.

При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1.    Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.2.    На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка.

Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.3.    Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов.

Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.

4.    Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1.    В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2.    Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

•    заявление;•    выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);•    правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);

•    отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

Дополнительная информация по теме

Договор дарения земельного участка

Как оформить землю под домом в собственность

Права и обязанности кадастрового инженера

Источник: https://kadastr-plan.ru/poleznaya-informatsiya/chem-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-otlichaetsya-ot-rynochnoj-mozhno-li-sdelat-pereocenku

Что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними?

Рыночная стоимость земельного участка равна кадастровой

Земельный участок является частым объектом земельных отношений, который обладает своими свойствами и особенностями. Высокая оборотоспособность позволяет собственникам участков согласно установленным требованиям Земельного кодекса определять два варианта стоимости объекта при его продаже — рыночную и кадастровую.

Что это такое: определение понятий

Перед продажей недвижимости владелец определяется с ее стоимостью — кадастровой (КС) и рыночной (РС). Первую рассчитывают согласно следующим параметрам:

  • цена при покупке;
  • вложенные средства;
  • построенные объекты и проведенные коммуникации;
  • расположение зеленых зон, дорог, воды рядом с участком и т.п.

Данные параметры позволяют собственнику увидеть реальную цену объекта и уже отталкиваться от нее при выставлении земли на продажу. Но помимо данных факторов ценовое значение земли складывается в первую очередь из показателя, указанного в выписке ЕГРН.

КС недвижимого объекта определяется по государственным требованиям при постановке объекта на государственный учет. Данная информация прописывается совместно с другими техническими, графическими и описательными сведениями в паспорте объекта, а также содержится в базах Росреестра.

Узнать кадастровую стоимость по номеру ЗУ можно, заказав выписку из ЕГРН. Подробнее об этом документе и о том, где и как его можно получить, мы рассказываем тут, а о том, как можно узнать кадастровую стоимость участка, зная его кадастровый номер, вы можете узнать из этого материала.

Оценка проводится государственными или независимыми экспертами Минэкономразвития, экспертами из градостроительного отдела, с которыми собственники заключают контракты по территориальным подразделениям Росреестра.

РС объекта — это «живой» показатель, который складывается на текущий момент продажи или покупки из следующих факторов:

  1. Категория земли — жилая, сельскохозяйственная, коммерческая и т.п. (что такое назначение земли и как можно узнать категорию ЗУ читайте тут).
  2. Спрос.
  3. Региональное расположение.

Для чего нужны и где используют?

Государственное оценивание позволяет выявить и зафиксировать в официальных источниках стоимость земельного участка или недвижимого объекта. Данная позиция в последствии учитывается при расчете налогового сбора на имущество.

Таким образом, государство получит возможность не только вести учет всех земель, находящихся в государственной или частной собственности, но и максимально эффективно проведет начисление и сбор налогов, что пополнит госбюджет (как по кадастровому номеру можно узнать размер такого налога на участок мы рассказывали тут).

Знание КС используется в следующих случаях:

  • при расчете и уплате налогового сбора на недвижимость (как рассчитывается земельный налог по кадастровой стоимости читайте тут);
  • при осуществлении финансовых сделок с землей (продажа, покупка);
  • при наследственных делах и т.п. (раздел, наследование, долевое распределение, дарствование);
  • при расчете налогового сбора с наследства на землю;
  • при оформлении ипотечного или иного займа, как на саму землю, так и при заложении ее как залога.

РС — это фактическая цена участка на текущий год, полгода, при учете указанных выше параметров.

Она может использоваться в следующих случаях:

  • при выставлении участка на продажу, аукцион;
  • для определения арендной платы;
  • при расчете суммы вознаграждения нотариусу, который осуществлял оформление наследства;
  • в документах (исках, ходатайствах) в судебных спорах.

Собственник участка должен быть в курсе текущей КС — ее необходимо обновлять и запрашивать в Росреестре каждые пять лет, также знать ориентировочную РС, для этого можно обратить внимание на соседние или подобные участки, для сравнения или самостоятельного оценивания. Также можно обратиться к независимым экспертам по недвижимости, которые помогут за вознаграждение определить сколько стоит участок.

Как они соотносятся между собой?

Основное различие между основными ценовыми категориями на земельный участок, а также иной недвижимый объект, заключается в том, что понятие рыночной категории более широкое. Оно зависит от текущего спроса на землю, тогда как КС зависит от ценовой политики региона, в котором располагается объект.

Важное отличие КС в том, что она устанавливается государственным органом и влияет только на налоговую ставку на недвижимость. Данная стоимость может быть равна рыночной, но часто она меньше (тогда меньше уплачивается налог).

Что до их взаимодействия, то кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, последняя на нее опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Подробнее о том, как можно обжаловать КС, мы рассказываем в отдельной статье, а можно ли попробовать уменьшить ее размер, читайте тут.

Соотношение ценовых категорий на землю

Соотношение ценовых категорий на земельные участки заключается в процентной разнице. С 2012 года Росреестром проводилась переоценка кадастровой стоимости земель, где ее значение приблизили к рыночной. В большинстве случаев данные категории отличаются на 20-25%. Это необходимо учитывать при уплате налогов:

  • если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налог берётся с рыночной цены (за которую продали землю);
  • если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости (о том, возможна ли такая продажа земли по цене, меньшей КС и каковы последствия такой сделки, читайте здесь);
  • если Росреестром оценка не проводилась или стоимость не обновлялась, то в учет берется полная цена по договору.

Если собственник посчитает, что кадастровая цена завышена, то ее можно оспорить путем заказа и проведением оценки через градостроительный отдел, Росреестр или земельный департамент по месту расположения участка.

Может ли одна быть ниже или выше другой и о чем это говорит?

Показатели КС и РС могут быть равны или разница. Кадастровая цена меняется, как правила, в большую сторону ежегодно в зависимости от общего роста цен на рынке недвижимости. Поэтому стоит обновлять выписки из ЕГРН каждые пять лет, чтобы располагать актуальной ценой на момент продажи земельного участка. Как часто может меняться КС узнаете тут.

Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной). Такой момент наблюдался в 2014-2015 годах, к 2019 году кадастровая цена стала меньше рыночной на 20%. На нее не влияет рыночный спрос, она полностью зависит от государственных оценочных критериев.

Рыночная же цена обычно выше государственной. Это связано с тем, что КС может не учитывать рыночные изменения, спрос и предложение, расположение участка и иные факторы.

Иногда рыночная цена земли бывает не выше кадастровой — это возможно при стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время.

Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценивание было ориентировано для данного объекта на рыночную цену.

Но КС может быть и выше. Причинами ее повышения служат следующие факторы:

  • неправильные методы при оценке;
  • техническая ошибка эксперта;
  • падение спроса на землю в данном регионе;
  • отсутствие коммуникаций, связи с населением.

Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков определяется многими факторами:

  1. государственными ценовыми категориями;
  2. спросом на рынке недвижимости;
  3. индивидуальными параметрами земли.

Два вида стоимости используется при купле-продаже земли, ее дарении, наследовании или разделе, также при ипотечном займе. КС и РС могут быть примерно равны, но могут и отличаться, это зависит от рыночного спроса, методов оценки, но при любом несогласии с их показателями собственник участка может заказать экспертизу по оценке земли.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/rynochnaya-stoimost-zemli-i-po-kadastru

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка отличия и оценка, расчет, что если кадастровая стоимость выше рыночной

Рыночная стоимость земельного участка равна кадастровой

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью.

При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.

rosreestr.

ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Источник: https://zakondoma.ru/kadastr/zemlya/rynochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-i-ih-sootnoshenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.