Продление договора аренды муниципального имущества

Порядок пролонгации договора аренды

Продление договора аренды муниципального имущества

Возобновление договора аренды на новый срок в юридической практике именуется пролонгацией. Стороны могут включать в текст соглашения условие об автоматическом продлении либо составлять дополнительный документ. Процедура зависит от типа имущества, правового статуса участников и прочих аспектов.

Условия продления арендных соглашений

Юридической основой пролонгации является глава 29 ГК РФ. Увеличение срока сотрудничества признается изменением сделки и допускается с согласия обеих сторон. Участники должны выразить свою волю однозначно. Кроме того, статья 621 Кодекса называет следующие условия:

  1. Добросовестность. Правом на пролонгацию обладают арендаторы, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности по договору. Собственник не может пренебречь интересами партнера и отдать предпочтение другому лицу. Сначала он обязан направить предложение прежнему контрагенту. Ситуация меняется при наличии задолженности. В этом случае арендодатель свободен в своем выборе.
  2. Фактическое пользование имуществом. Автоматически продлить договор разрешается, если стороны продолжают выполнять его условия. Примером служит внесение установленной платы, отсутствие требований о возврате недвижимости, продолжение штатной переписки.
  3. Соблюдение формальной процедуры. Отдельные соглашения предполагают обмен письменными уведомлениями. Извещения вручаются контрагенту заинтересованной стороной. Срок устанавливается договором.

Обязательным условием пролонгации является отсутствие прямых законодательных запретов. Так, нельзя увеличить предельный срок использования лесного участка, водоема. Статьей 39.8 ЗК РФ установлены максимальные периоды аренды для различных типов земель. Если участники заинтересованы в дальнейшей эксплуатации, они вновь участвуют в торгах.

К договорным запретам на пролонгацию аренды суды относятся неоднозначно. Практика по этому направлению противоречива. Так, рассматривая дело № А72-17765/2016, Поволжская окружная кассация настаивала на императивности ст. 621 ГК РФ.

Прямого запрета в норме нет, а потому попытки лишить арендатора права на пролонгацию признали незаконными.

А вот условие об утрате возможности возобновить сделку в связи с нарушением правил извещения посчитали применимым (спор А32-3436/2015).

Способы пролонгации

Большинство договоров аренды предусматривают автоматическое продление. Это самый простой вариант организации длительного сотрудничества. Если в тексте нет специальных условий, сторонам достаточно продолжить исполнять соглашение. Оно сохранит силу.

Второй вариант подходит контрагентам, для которых автоматическая пролонгация неприемлема. Увеличение срока договора происходит в уведомительном порядке. Заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Извещение оформляется произвольно.

В деловой практике распространение получили официальные письма. Их пишут на фирменных бланках. Образцы можно отыскать в бесплатных справочных базах. Если возражений нет, участники заключают дополнительное соглашение. Документом устанавливают новый период аренды, а также корректируют прочие условия (ст. 621 ГК РФ).

При продлении важно учитывать первоначальный срок договора. Если сделка подлежала государственной регистрации, обратиться в Росреестр придется и с дополнительным соглашением (ст. 164 ГК РФ). Исключения составляют случаи возобновления сделок, заключенных на 11 месяцев.

Автоматически такие соглашения пролонгируются на неопределенный срок. Регистрировать их не нужно (Обзор ВАС РФ № 59 от 16.02.01). Не меняется ситуация и при продлении сделки на конкретный период. Дополнительное соглашение должно оформляться в порядке, аналогичном основному контракту (п.

1 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика: Отсутствие документов, подтверждающих возобновление сделки, нередко становится причиной споров. Суды делают ставку на оценку фактических обстоятельств. Показательным является дело № А29-13739/2017, рассмотренное Волго-Вятским окружным арбитражным судом.

Условиями соглашения предусматривалась пролонгация. Арендатор должен был направить в адрес собственника уведомление о продолжении сотрудничества. Сделать это следовало за 1 месяц до окончания срока.

Согласованная сторонами процедура не была соблюдена. Арендатор продолжил пользоваться помещением и перечислять плату. Стороны даже составили акт сверки расчетов. В суде собственник настаивал на изъятии недвижимости и ссылался на окончание контракта.

Ответчик заявлял об автоматическом продлении сделки на новый срок. Служители Фемиды отказались от формального подхода и приняли во внимание фактическое поведение партнеров. Отношения продолжались, стороны исполняли обязанности, предусмотренные соглашением. В результате суд встал на сторону арендатора.

Оснований для изъятия помещения не нашли. Соглашение признали действующим.

Преимущественное право

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения. Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе.

Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/poryadok-prolongatsii-dogovora-arendy

Как муниципалитету продлить договорные отношения с арендатором

Продление договора аренды муниципального имущества

Какие проблемы возникают у муниципалитетов

Договор аренды заключается на определенный сторонами срок. По его окончании арендатор обязан возвратить имущество арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Но если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды и арендодатель против этого не возражает, договор считается продленным на согласованных в нем условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

В то же время многие объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам только на основании торгов. Например, такой порядок установлен для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Высший судебный орган также признал конкурсный порядок единственным законным способом продлить договор аренды на новый срок. ВАС РФ указал, что договор аренды муниципального земельного участка, заключенный на новый срок без торгов, ничтожен (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) как и соглашение о продлении такого договора.

На основании постановления ВАС сформировалась судебная практика. Суды признавали договоры аренды муниципального имущества, продленные без торгов, ничтожными, а дополнительные соглашения о продлении таких договоров недействительными. Примеры – постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2015 г.

№ Ф05-11373/2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. по делу № А65-18635/2012.

Антимонопольные органы с судьями соглашаются. Заключение договоров аренды муниципального имущества допускается на торгах (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Нарушение этого правила ФАС рассматривает как ограничение конкуренции.

Таким ограничением она считает в том числе продление договора аренды муниципального имущества на неопределенный срок. Орган местного самоуправления либо главу местной администрации могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 14.

49 КоАП РФ, выдать предписания об устранении нарушений требований закона (решение Владимирского областного суда от 2 сентября 2014 г. № 11-291/2014).

Когда можно сохранить договорные отношения с арендатором

Чтобы понять, можно ли продлить договорные отношения с арендатором без торгов и избежать негативных последствий, обратите внимание на дату заключения основного договора аренды.

ВАС РФ в постановлении № 73 указал, что продление договоров аренды на неопределенный срок без проведения торгов допустимо, если основной договор стороны заключили до вступления в силу норм об обязательном заключении договоров в отношении публичного имущества на торгах Закона № 135-ФЗ.

 Эти нормы были установлены статьей 17.1Закона № 135-ФЗ. Она введена Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ, который вступил в силу с 2 июля 2008 года.

Позицию ВАС РФ поддерживают и суды общей юрисдикции. 

Пример 1. Антимонопольная служба привлекла орган местного самоуправления к административной ответственности. Орган местного самоуправления продлил договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) на неопределенный срок без торгов. По мнению ФАС, тем самым местные власти предоставили арендатору незаконную преференцию. Это противоречит статье 15Закона № 135-ФЗ.

Муниципалитет не согласился с вынесенным постановлением о привлечении к административной ответственности и обратился в суд. Суды установили, что договор аренды был заключен  до 2 июля 2008 года. Поэтому положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы. Суд удовлетворил требования муниципалитета и признал незаконным постановление ФАС.

Как использовать норму, чтобы вернуть имущество

Договор аренды может быть признан ничтожным и расторгнут, если он заключен после вступления в силу положений Закона № 135-ФЗ об обязательном заключении таких договоров на торгах. Это правило действует, даже если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия и ни одна из сторон не заявила о желании прекратить договорные отношения.

Пример 2. Муниципалитет потребовал, чтобы компания вернула ранее переданное в аренду имущество по акту приема-передачи. Арендатор отказался. Аргумент: срок действия ранее заключенного договора аренды истек и ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договорные отношения. В связи с этим договор должен быть продлен на неопределенный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали органу местной власти в иске. Но кассация судебные акты отменила и поддержала требования муниципалитета. Договор в установленном порядке не продлевался и прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2016 г. № Ф09-7143/16 по делу № А71-6860/2015).

Договор безвозмездного пользования может быть продлен на неопределенный срок

Если стороны заключили договор безвозмездного пользования (ссуды), то на ссудополучателя возлагается обязанность содержать полученное имущество (ст. 695 Гражданского кодекса РФ). В отношении договора ссуды муниципального имущества допускается его продление на неопределенный срок. Судебная практика это подтверждает.

Пример 3.Орган местного самоуправления до вступления в силу Закона № 135-ФЗ заключил договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Когда срок действия договора истек, муниципалитет продлил его без проведения конкурса. Это произошло после 2 июля 2008 года. Но орган местного самоуправления руководствовался пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

ФАС усмотрела в действиях муниципалитета нарушение федерального законодательства о защите конкуренции и обратилась в суд. Она потребовала признать дополнительное соглашение недействительной сделкой и возвратить имущество в казну муниципального образования. Часть требований суд удовлетворил. Он признал дополнительное соглашение недействительной сделкой.

Судьи указали, что положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ нельзя истолковать как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях.

Это выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, и не отвечало бы целям Закона № 135-ФЗ. Но в требовании о возврате муниципального имущества в казну муниципального образования судьи отказали.

Ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом, и требования о его возврате заявлены не были. Поэтому основной договор ссуды считается пролонгированным на неопределенный срок. Президиум ВАС РФ поддержал нижестоящие суды (постановление от 28 декабря 2010 г. № 9143/10).

Выводы

1. Не подписывайте дополнительные соглашения о продлении срока действия договора, который вы заключили до 2 июля 2008 года. Контролеры признают это нарушением федерального законодательства о защите конкуренции. Регистрирующий орган может отказать в регистрации дополнительных соглашений (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. № 13АП-1619/2015).

2. Если необходимо сохранить отношения с действующим арендатором или ссудополучателем, а основной договор был заключен до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, тактика умолчания сработает. Не нужно совершать никаких действий, чтобы продлить срок договора.

Он будет считаться продленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

 Любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, исходя из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

3. Если договор был заключен после 2 июля 2008 года, пролонгировать его на определенный или на неопределенный срок в обход конкурентных процедур нельзя. Орган местного самоуправления, должностное лицо местного самоуправления, допустившие такое нарушение, могут быть привлечены к административной ответственности.

Источник: http://cmokhv.ru/materials/mat20170817/

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Продление договора аренды муниципального имущества
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/116878/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.