Продажа квартиры покупателю с детьми

Содержание

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми (собственниками): особенности, порядок, образец договора купли-продажи

Продажа квартиры покупателю с детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов.

Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка.

Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

  • Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
  • Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
  • В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
  • Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
  • ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
  • Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
  • Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ.

Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:
  1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
  2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
  3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
  4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
  5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

Документы

При обращении в орган опеки понадобится:

  • Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
  • Заявление от ребенка старше 14 лет;
  • Паспорта представителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
  • Паспорт ребенка от 14 лет;
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Требования органа опеки

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

  1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
  2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
  3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
  4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Когда могут запретить сделку?

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

  1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
  2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
  3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
  4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
  5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
  6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
  7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
  8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

  1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
  2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
  3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция

Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:

  1. Найти покупателя.
  2. Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.
  3. Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
  4. Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
  5. Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.

Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.

и образец договора купли-продажи

Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем в присутствии нотариуса (ст. 550 ГК РФ).

Какие сведения указываются:

  • Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  • Ф.И.О., реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
  • Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
  • Дата и место подписания ДКП, информация о нотариусе.
  • Сведения о разрешении органа опеки.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов.
  • Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании маткапитала для покупки квартиры.
  • Сведения о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
  • Стоимость жилья, размер задатка.
  • Порядок расчетов: наличными, банковская ячейка, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  • Ответственность и обязательства сторон.
  • Подписи участников сделки.

Расходы

Разрешение опека выдает бесплатно, но стороны могут столкнуться с другими расходами. Например, нотариальное удостоверение ДКП стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп.5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). О распределении расходов стороны договариваются самостоятельно.

За регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб. Пошлину в Росреестр оплачивает уже покупатель.

Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.

Риски для покупателя

Покупка недвижимости несовершеннолетних – это всегда риск для покупателя по нескольким причинам:

  1. Для приобретения жилья продавец мог использовать маткапитал, но не выделить доли всем членам семьи. Эту сделку может оспорить опека, прокуратура, или сам ребенок по достижении 18 лет.
  2. Нельзя точно определить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца другой ребенок, которому должны были выделить долю. Сведения о детях отражаются в паспортах родителей не всегда.
  3. Если разрешение органа опеки получено «по связям» с нарушением требований законодательства, интересы покупателя под угрозой.

Обратите внимание! Чтобы точно знать, что для покупки жилья маткапитал не использовался, нужно запросить у продавца справку из ПФР об остатке средств. Ее может получить только владелец сертификата. Если человек откажется ее оформлять, это повод задуматься и отказаться от сделки.

Ответы юриста на частые вопросы

Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме. Возможна ли продажа?

Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.

Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?

Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.

Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?

Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.

Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?

Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья. Понадобятся подтверждающие документы.

Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?

Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
  2. Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
  3. Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.
  4. ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
  5. От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2021 году

Продажа квартиры покупателю с детьми

Статья обновлена: 26 февраля 2021 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети.

Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же.

Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их получать.

Основные документы — нужны регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы нужно продавцам в обязательном порядке принести в МФЦ/Рег.палату. Без них сделку приостановят. После них я перечислила дополнительные документы.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке прочтите как получить разрешение, какие документы нужны и какой срок оформления.

    Образец разрешения

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  2. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    От собственника до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей/опекуна. Если собственнику от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей/опекуна.

  3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, договор купли-продажи потребуется только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Хоть в законодательстве с 31 июля 2019 года прошли изменения, которые упростили сделки с недвижимостью, только они не коснулись недвижимости несовершеннолетних.

    Поэтому придется как и раньше обращаться к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор — инструкция оформления и сколько это стоит.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Наш юрист Светлана написала отдельную статью — в каких случаях обязательно согласие супруга.

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга обойдется примерно в 1 500 рублей, выдают в день обращения. Можете найти ближайшего нотариуса в Яндекс.Картах — там есть отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Нужны когда право у продавца зарегистрировано на одну фамилию, а сейчас она у него изменилась.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Вместо продавца в сделке может участвовать лицо по доверенности. Паспорт доверителя при этом не нужен. Стоимость оформления около 1 500 рублей.

    Напоминаю — чуть ли не все покупатели отказываются покупать квартиру у доверенного лица. Некоторые ипотечные банки (если покупатель будет с ипотекой), отказывают выдавать кредит под такую сделку. Лучше пусть доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки сам подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Другие статьи

Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам; продавцов.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

Дополнительные документы

Их не нужно подавать в МФЦ/Рег.палату. Прежде всего они нужны для подготовки к сделке.

Например, покупателю и их банку (если он с ипотекой) для проверки квартиры на юридическую чистоту и выдачи кредита под ее залог. Для покупателя с мат.

капиталом некоторые документы потребуются Пенсионному Фонду для проверки законности сделки, потому что недвижимость приобретается в собственность несовершеннолетних детей.

  • Документ о регистрации права собственности; Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, но они не потеряли своей юридической силы. Продавцам все равно стоит заказать выписку из ЕГРН, потому что покупатели хотят взглянуть именно на нее, даже когда на руках имеется свидетельство — инструкция по ссылке. Некоторые покупатели сами ее заказывают. Это может сделать любой человек на любую недвижимость в РФ. Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН По ним покупатели уточнят много информации — ФИО нынешних собственников, когда и на каком основании квартира им принадлежит, есть ли обременения/аресты и так далее. На образцах выше все указано.
  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. И тому подобное.Заверенную копию документа можно получить в МФЦ или Рег.палате. Госпошлина — 370 рублей, срок выдачи — 1 — 3 рабочих дня.Практически все авторы в интернете пишут, что свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН и документ основания нужно обязательно принести в МФЦ на сделку. Это не так. Они не перечислены в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор при проверки законности сделки все равно сам запросит сведения из ЕГРН — ст. 29 закона.
  • Технический паспорт квартиры; (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)В нем отображены технические характеристики квартиры и ее поэтажный план. Покупателям нужен тех.паспорт, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки — они проверят фактическую планировку квартиры с планом из документа. Также тех.паспорт требуется для ипотечного банка покупателя или ПФР (при мат.капитале) — со сроком максимум в 5 лет. Инструкция заказа документа в БТИ или в МФЦ.
  • Справка о зарегистрированных граждан; Называется она по-разному — справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.Есть два вида документа: 1) Обычная выписка, в которой указаны данные граждан, которые прописаны на данный момент. Или что никто не прописан. 2) Архивная. В ней описаны сведения о всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки. Обычная выписка из домовой книгиАрхивная (расширенная) выписка Чаще всего покупатели просят собственников выписаться из квартиры до сделки. И для доказательства предоставить «пустую» обычную справку. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет. Разрешено выписаться «в никуда» и необязательно куда-либо сразу прописываться — подробности. Если что, можно в любое время прописаться обратно. Инструкции — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.Благодаря расширенной справке можно узнать о временно выписанных граждан, которые имеют право в будущем пользоваться квартирой несмотря на ее продажу. Например, к таким гражданам относятся осужденные и находящиеся в тюрьме. После выхода на свободу они имеют право жить в квартире, даже если у нее поменялся собственник. Поэтому покупатели просят показать расширенную выписку, чтобы удостовериться, что в квартире нет временно выписанных граждан.Инструкции — как получить обычную выписку из домовой книги, как получить расширенную. Услуга бесплатна.
  • Справка о долгах по коммунальным услугам; Хоть в квитанциях на оплату тоже прописывают начисленные долги, я советую получить отдельные справки, потому что при заказе все перепроверят. Любой из собственников заказывает их в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько приходит платежек, столько и справок придется собрать. Выдают сразу и бесплатно. Единой формы нет. Ипотечные банки и ПФР эти справки не требуют.Советую до сделки оплатить все долги, потому что таково требование большинства покупателей. С другой стороны, по закону долги по ЖКХ не перейдут на нового собственника, кроме долгов по кап.ремонту — п. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 158 ЖК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Я описала несколько способов — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.
  • Выписка о переходе прав; Благодаря этой выписке покупатели проверят историю сделок с квартирой — как, когда и кому она была передана в собственность. Обычно покупатели сами ее заказывают, но могут попросить и собственника ее предоставить. Ипотечному банку и ПФР эта выписка необязательна.
  • Соглашение о задатке или авансе + расписка; Ипотечному банку и ПФР эти соглашения не нужны. Стороны сами решают какое соглашение им подписывать. Или вообще ничего не подписывать, а просто начать собирать документы на сделку.Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после подписания соглашения и получения задатка собственники откажутся продать квартиру покупателю, они должны вернуть ему задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся затем выйти на сделку, продавцы оставляют задаток себе. Не считая форс-мажорных ситуаций, которые стоит перечислить в соглашении. Сумма задатка обговаривается заранее. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.Аванс возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Обычно соглашение об авансе подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.При получении денег продавец пишет от руки расписку и передает покупателю. Вместе с распиской соглашение имеет юридическую силу. Советую всю информацию о передаче задатка/аванса добавить в договор купли-продажи.
  • Предварительный договор купли-продажи; В нем стороны указывают условия для будущей сделки — цену, сроки, способ расчетов и тому подобное. После подписания этого договора стороны обязаны выйти на сделку на тех условиях, которые были в нем прописаны. Большинству ипотечных банков предварительный договор сейчас не нужен. Максимум могут затребовать неподписанный договор, чтобы уточнить все условия. Но есть и такие, которым принципиально следует принести с подписями сторон в качестве гаранта. В ПФР договор не требуют.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера; В них указывают состоит ли человек в диспансере на учете. Покупатели редко просят предоставить эти справки — обычно от пожилого продавца. Или им кажется, что он не всегда адекватно себя ведет или видно, что он выпивает. Некоторые банки требуют эти справки. Например, банк ВТБ от продавцов старше 65 лет. Для ПФР они не нужны.Советую отнестись с пониманием по требования этих справок — если окажется что продавец стоит на учете в диспансере, его наследники или он сам может через суд легко признать сделку недействительной.В псих.диспансере справку выдают только с предварительным освидетельствованием у дежурного психиатра. В нарк.диспансере такого требования нет. Справки платные, цены уточняем на месте. Выдают в день обращения.
  • Персональные данные продавцов. Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Они нужны ипотечному банку для проверки продавцов, например, на банкротство. Если продавец не хочет передавать копию своего паспорта?свидетельства ребенка, достаточно отправить их фотографии лично ипотечному менеджеру на емейл или мессенджеры.
  • Другие статьиТребуется ли согласие супруга на покупку квартиры? — подробно разобрала все случаи.

  • Реквизиты счета продавца для перечисления мат.капитала; Напоминаю — деньги с мат.капитала перечисляют продавцу только после регистрации сделки в течение месяца. Реквизиты счета следует указать в договоре купли-продажи.
  • До написания своего списка я ради интереса прочла много статей в интернете по данной теме. Местами есть устаревшая или не совсем точная информацию. Здесь укажу свое мнение о таких документах:

    • Заявление о переходе прав. Да, это заявление обязательно при регистрации сделки. Только его составляет сотрудник МФЦ/Рег.палаты, когда стороны принесут на регистрацию договор купли-продажи. Заранее его составлять нет никакого смысла.
    • Кадастровый паспорт на квартиру; С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Об этом прочтите по ссылке — подробности. Нет смысла показывать покупателям старые кадастровые паспорта, теперь вся информация из них отображается в выписке из ЕГРН.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры покупателю с детьми

Последнее обновление: 15.05.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – разрешение Органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

  1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
  2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Подробнее о получении разрешения Органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в разрешении Органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас. Как проследить? Ну, например – убедиться, что Продавец действительно покупает другую квартиру взамен своей и выделяет там доли собственности ребенку.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е.

ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).

Если у родителей ребенка нет разрешения Органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.