Продажа квартиры по доверенности кто платит налог

Содержание

Продажа квартиры по доверенности – Бесплатная юридическая консультация онлайн – недвижимость, земля

Продажа квартиры по доверенности кто платит налог

Сделки купли-продажи с недвижимостью можно заключать и без присутствия продавца или покупателя. Их могут представлять доверенные лица. Но такая доверенность должна быть оформлена официально и заверена нотариусом.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Законодательство РФ разрешает продажу квартиры по доверенности. Чаще всего для передачи таких полномочий доверенному лицу есть объективные причины – болезнь или проживание в другой стране или в отдалённом регионе РФ.

Тем не менее, большинство людей старается заниматься продажей квартиры самостоятельно. Это связано с тем, что участие доверенного лица существенно повышает риски для продавца. Увеличиваются риски и для покупателя, в связи с чем его будет нелегко найти для такой квартиры.

Риски продавца и покупателя

Любая сделка купли-продажи рискованна. Но продажа по доверенности повышает риски ещё больше. опасность для продавца касается возможности доверительной перепродажи квартиры. Для защиты от этого не нужно одновременно выдавать доверенность на подписание договора купли-продажи и получение денег за квартиру. Иначе доверенное лицо может скрыться с деньгами.

Чтобы работники банка не выдали ему деньги из ячейки, нужно в доверенности указать, что прав получения денег у этого человека нет.

Покупатель рискует из-за возможности отмены доверенности в процессе заключения сделки. В частности, после передачи денег. Защитить себя от этого можно передавая деньги только через банковскую ячейку. В таком случае продавец (или его доверенное лицо) получит деньги лишь после оформления прав собственности на квартиру её покупателем.

Ещё одна опасность – если доверитель умрёт во время заключения сделки, то доверенность теряет силу. В таком случае все заключённые по ней договора также становятся недействительными. То же самое происходит и если доверитель будет признан недееспособным перед заключением сделки. Покупатель квартиры об этом может не знать, так как ведёт дела только с доверенным лицом.

После смерти продавца его родственники могут попытаться вернуть квартиру через суд. Что касается признания недееспособным, то сделать это может лишь врач. Соответственно, даже нотариус не может однозначно сказать, что перед ним дееспособный человек. По этой причине нужно быть особенно осторожным при заключении сделок с пожилыми людьми.

Пропажа доверителя также угрожает покупателю квартиры при оформлении сделки с доверенным лицом. Дело в том, что после исчезновения доверителя действие доверенности также приостанавливается, пока продавец не будет найден, либо признан судом, пропавшим без вести. Но во втором случае судебное разбирательство будет длиться очень долго.

Продажа квартиры по доверенности, кроме всего прочего, является удобной схемой мошенничества. Преступники часто выбирают пожилых и одиноких людей для использования такой схемы. Её цель – завладеть их деньгами.

Из описанного понятно, что риски покупателя особенно высоки при сделках, в которых продавца представляет доверенное лицо.

Как продать квартиру по доверенности: пошаговая инструкция

Отличие такой продажи от сделки с участием продавца заключается только в оформлении доверенности. Нужно определиться с полномочиями, которыми будет наделено доверенное лицо.

Если собственник квартиры вообще не будет участвовать в её продаже, то необходимо оформить генеральную доверенность.

Она даёт право проведения сделки купли-продажи от начала до конца, в том числе и право получать деньги за квартиру у её покупателя.

Оформить доверенность можно у любого нотариуса и даже без присутствия самого доверенного лица. Присутствие доверителя обязательно.

Оформляется этот документ на специальном бланке, в котором указывают:

  • Место и дату составления. Без даты доверенность будет недействительна.
  • Личные данные доверителя и доверенного лица.
  • Полномочия, которые даёт собственник квартиры.
  • Информация о продаваемой квартире.
  • Срок действия. Если он неуказан, то доверенность будет действительная в течение года.
  • Подпись доверителя.

Дополнительно можно указать имеет ли доверенное лицо возможность передоверить свои права. Полезно указывать стоимость квартиры и иные условия её продажи, чтобы доверенное лицо действовало в установленных рамках.

Вместе с доверенностью собственник квартиры передаёт и документы на недвижимость, которые нужны для её продажи.

Какие документы нужны?

Продажа квартиры по доверенности требует предоставления тех же документов, что и в случае участия собственника в сделке продажи:

  • Паспорт доверенного лица.
  • Доверенность.
  • Копия паспорта продавца.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт.
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Документ об отсутствии обременений на квартиру.

Дополнительно продавцу стоит взять справку о своей дееспособности. Такой документ выдаёт психоневрологический диспансер.

Если квартира является собственностью супругов, то нужно получить согласие второго супруга на продажу. Это согласие должно быть нотариально заверено.

Что касается документов для оформления самой доверенности, то закон требует предоставить нотариусу только паспорта доверителя и доверенного лица. Но лучше не ограничиваться этими документами, а взять с собой все документы на саму квартиру, потому что её данные, записанные со слов доверителя, могут оказаться неточными, что в будущем сулит ряд проблем.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

В договоре нужно указать:

  • Паспортные данные продавца, доверенного лица и покупателя.
  • Данные о квартире.
  • Документы, дающие права собственности на неё продавцу.
  • Стоимость квартиры.
  • Условия продажи.
  • Отсутствие прописанных лиц.
  • Согласие иных собственников, если таковые есть.
  • Отсутствие обременений и долгов.
  • Список прилагаемых документов.
  • Дату и подпись.

Форма такого договора стандартная, как и для других юридических соглашений.

Особенности при ипотеке

Квартиру, за которую ещё не выплачен ипотечный кредит можно продать только с согласия банка. Для этого нужно оформить два договора – предварительный и основной. После оформления предварительного договора купли-продажи его нужно передать в банк. Банк оценит условия продажи, возможность покупателя погасить кредит и примет решение относительно своего согласия на сделку.

Только после этого можно составлять основной договор.

Что касается продажи квартиры по доверенности, то в случае ипотеки, в доверенность нужно внести дополнительные полномочия:

  • Право обращения в банк от имени заёмщика.
  • Право подписать аккредитив или использовать банковскую ячейку.
  • Право передать кредитору личные сведения о доверителе.

Банки неохотно соглашаются на сделки продажи квартиры по доверенности, а если и соглашаются, то только при условии оформления генеральной доверенности.

Как себя защитить?

Конечно же, главное в деле оформления доверенности – выбрать в качестве доверенного лица надёжного и проверенного человека.

Кроме того, юристы дают следующие рекомендации:

  • Если возникает подозрение, что доверенное лицо мошенничает, нужно отзывать доверенность и обращаться в суд для отмены сделок, совершённых с её помощью.
  • Максимально ограничивать полномочия доверенного лица только теми, которые действительно необходимы.
  • Не давать ему право забирать деньги у покупателя.
  • Не доверять посторонним составлять предварительный договор, по которому покупатель передаёт продавцу предоплату.

Покупателю нужно быть тем более осторожным. Первым делом нужно проверить доверенность, чтобы на документе не было исправлений. Также можно воспользоваться базой данных на сайте ФНС. Там можно проверить реальна ли эта доверенность, или это подделка.

Если доверитель в преклонном возрасте, стоит убедиться в его дееспособности и в том, что его не обманули.

Для этого нужно связаться с ним, а если доверенное лицо отказывается предоставить данные доверителя, то лучше не покупать такую квартиру.

Кто платит налог?

Продажа квартиры по доверенности является доходом её владельца, то есть продавца. Поэтому он должен заплатить 13% подоходный налог. Доверенное лицо ничего платить не должно, так как денег с продажи оно не получает.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/

Продажа квартиры по генеральной доверенности – какие риски существуют

Продажа квартиры по доверенности кто платит налог

Продажа квартиры по генеральной доверенности предусмотрена в тех случаях, когда владелец не может присутствовать при совершении сделки и поиске покупателей.

Он доверяет право действовать в своих интересах иному лицу. Исключительно генеральная доверенность наделяет правами проведения любых операций с жилплощадью.

Ее составляют и заверяют у нотариуса, который оговаривает все возможные последствия ее оформления.

Как правильно оформить доверенность?

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

  • документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
  • владелец предъявляет свой паспорт;
  • в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления.

Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Какие опасности существуют?

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

  • риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
  • риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
  • если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

Как происходит продажа недвижимости по доверенности?

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
  • Подлинник договора купли-продажи.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
  • Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.

1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016.

Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В каких случаях доверенность признают недействительной?

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

  • если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
  • доверителю еще не исполнилось 14 лет;
  • доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
  • при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
  • закончился ее срок действия;
  • владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
  • доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

 Ипотека и продажа по доверенности

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Особенности сделки по доверенности

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

  • доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
  • сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
  • в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
  • не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
  • покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-generalnoj-doverennosti

Продажа квартира по доверенности в 2021 году: инструкция

Продажа квартиры по доверенности кто платит налог

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

  1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
  2. Личные сведения о сторонах.
  3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
  4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
  5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
  6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

Подробнее доверенность для продажи квартиры и её образец описаны в специальном посте.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

  • Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
  • Демонстрация жилого помещения покупателю.
  • Составление и заключение договора купли-продажи.
  • Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

  1. Личные данные владельца жилого помещения.
  2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
  3. Обязательства участников сделки.
  4. Информация о наличии обременений на квартиру.
  5. Стоимость объекта.
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность.
  8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

  1. Паспорт доверенного лица.
  2. Копия паспорта владельца квартиры.
  3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
  7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

  • При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
  • Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
  • Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
  • Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
  • Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Также рекомендуем прочитать о том, как продать квартиру без посредников.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-po-doverennosti.html

Продажа квартиры по доверенности

Продажа квартиры по доверенности кто платит налог

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.

Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости.

Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kto-mozhet-prodat-kvartiru/po-doverennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.