Порядок подготовки исходно разрешительной документации

Содержание

Исходно-разрешительная документация на строительство: состав, нюансы оформления

Порядок подготовки исходно разрешительной документации

В этой статье мы расскажем:

  • Сведения, содержащиеся в исходно-разрешительной документации на строительство
  • Перечень исходно-разрешительной документации для строительства
  • Нюансы оформления исходно-разрешительной документации
  • Действия после получения исходно-разрешительной документации для строительства

Исходно-разрешительная документация на строительство – это пакет документов, на основании которого начинается проектирование объекта. ИРД собирается для объектов капительного строительства коммерческой и жилой недвижимости (многоквартирные дома), реконструкции. В зависимости от типа здания и условий строительства пакет документов может отличаться.

В нашей статье мы собрали ответы на самые распространенные вопросы, касающиеся ИРД. Прочитав, вы узнаете, какие нормативные акты регулируют процесс оформления этой документации, что входит в ее состав, а также другие нюансы, касающиеся сбора и оформления важных бумаг.

Сведения, содержащиеся в исходно-разрешительной документации на строительство

Приступить к строительству или реконструкции на законных основаниях невозможно без получения исходно-разрешительной документации (ИРД), сбор и комплектование которой осуществляют до начала проектирования либо в процессе оформления проектных документов, а также перед вводом объекта в эксплуатацию. Перечень документов, входящих в ИРД, определен в Градостроительном кодексе РФ и соответствующих нормативных актах.

В первую очередь при сборе и подготовке пакета документов необходимо учитывать требования Градостроительного кодекса РФ, как основного нормативного акта.

Статьи с 45-й по 51-ю ГрК РФ содержат полный список правил, касающихся выполнения всех стадий строительства, от изыскательских и проектных работ до возведения и сдачи объекта.

 Кроме того, исходно-разрешительная документация на строительство собирается с учетом следующих законодательных актов:

  • Жилищного кодекса РФ;
  • Постановления Правительства РФ № 87;
  • Приказа Минстроя РФ № 117/пр;
  • Постановления Правительства РФ № 272;
  • Постановления Правительства РФ № 145.

Если говорить о процессе согласования разрешительных документов, то в каждом субъекте РФ действуют также собственные нормативные акты, которые необходимо соблюдать. К примеру, столичные строители должны осуществлять свою деятельность в соответствии с Постановлением Правительства Москвы.

Пакет ИРД обычно содержит:

  • подтверждение прав на участок земли под строительство;
  • определение характеристик, целевого назначения участка, видов разрешенного землепользования;
  • обоснование возможностей для присоединения проектируемого объекта к существующим коммуникациям с определением мест и условий подключения;
  • справку, подтверждающую соответствие возведенного объекта требованиям безопасности, утвержденным техническим заданием и нормативными актами;
  • подтверждение соответствия возведенного здания (строения, конструкции, объекта) тому, что определено проектом, ТЗ и правовыми актами.

Компания-заказчик может сама собирать всю необходимую документацию. Но также надо учитывать, что к разработке строительного проекта допускают только профессиональную проектную организацию, имеющую членство в СРО.

Поэтому зачастую полномочия по полной или частичной подготовке ИРД переходят компании, занимающейся проектом.

Кроме того, застройщик или собственник территории может поручить сбор документов техническому заказчику при наличии соответствующего договора.

Перечень исходно-разрешительной документации для строительства

Законодательные акты только косвенно обозначают смысл термина «исходно-разрешительная документация». Обычно в этот перечень входят бумаги (справки, подтверждения), имеющие отношение:

  • к техническому заданию и заключению договора на создание проекта;
  • к проведению изыскательских работ на территории будущего строительства;
  • к разработке и оформлению проектных документов на строительные и ремонтные работы;
  • к выполнению экспертной проверки в государственной или негосударственной организации;
  • к получению допуска на строительство;
  • к получению разрешения на ввод здания или объекта в эксплуатацию.

Проектные документы (графики, схемы, описания) с формальной точки зрения не являются частью ИРД. Но специалисты при создании проекта пользуются информацией и данными, содержащимися в исходно-разрешительной документации, а после его оформления весь пакет (проект и ИРД) передают для получения экспертного заключения и разрешения на строительство.

Список документов, входящих в ИРД, включает:

  • Схему планировочной организации земельного участка или СПОЗУ.
  • Технические условия, обязательные к выполнению, перед подключением объекта к коммуникациям (теплотрассам, канализационным сетям, водоводам).
  • Экспертная оценка (заключение) проекта, составленная специалистами государственной или негосударственной организации.
  • Разрешение, необходимое для начала работ по строительству или реконструкции объекта.
  • Часть Градостроительного плана с обозначенным участком под строительство.
  • Бумаги с разного рода постановлениями или рекомендациями, получаемые застройщиком в муниципальном органе власти.
  • Если застройщиком здания (сооружения, объекта) выступает непосредственно муниципалитет, то сотрудники, занимающиеся этими вопросами, должны иметь в ИРД поручение от руководителя муниципального органа власти. Если застройщик (заказчик) – группа частных лиц или компания, пакет документов для отправки на согласование в муниципалитет дополняется заявлением о намерениях.

Самое важное значение в перечне ИРД придается градостроительному плану участка, где будет проходить строительство, поэтому поговорим об этом более подробно. Этот документ не что иное, как топографическая съемка места масштабом 1:2000, на которой схематично представлены:

  • существующие объекты, а также те строения, которые планируют возвести на участке;
  • автомобильные дороги, тротуары, инженерные коммуникации;
  • природные объекты, находящиеся под защитой государства;
  • здания, сооружения или объекты культурного и исторического наследия;
  • территории общего пользования.

Градостроительный план участка важно дополнить обоснованием, составленным с учетом генплана, согласно которому муниципальные органы управления планируют обустраивать территорию, принадлежащую данному населенному пункту.

Также во избежание предъявления претензий или судебных исков надо согласовать возникающие вопросы с владельцами соседних участков земли.

После этого заказчик должен обратиться в совет по градостроительству за заключением, утверждающим статус документа.

Получить допуск к началу строительных работ можно только, если территория, определенная под возведение объекта, может быть использована в этих целях. Чиновники администрации муниципалитета после проверки исходно-разрешительной документации принимают решение о соответствии строения градостроительному плану.

От заказчика могут потребовать представления документов, касающихся подключения к инженерным сетям, но только в случае, если при строительстве планируется задействовать существующие общие коммуникации.

На состав исходно-разрешительной документации для строительства влияют характеристики и назначение будущего здания, целевое и разрешенное использование земли, особенности расположения участка относительно других строений и объектов. При необходимости могут потребоваться дополнительные бумаги, подтверждающие соответствие санитарным, противопожарным и природоохранным нормам.

Помимо этого, региональные власти могут выдвигать свои требования. Главное, чтобы они не вступали в противоречие с приведенными выше статьями Градостроительного Кодекса РФ.

Нюансы оформления исходно-разрешительной документации

Документы, входящие в ИРД, не считаются плодами интеллектуального труда разработчиков. Поэтому их использование не подпадает под юрисдикцию закона об авторских правах.

Уполномоченный орган или организация обязаны после оплаты их услуг предоставить заявителю требующуюся ему исходно-разрешительную документацию, соблюдая при этом требования нормативных актов.

Подготовка ИРД дает старт началу процесса инвестирования. На этой стадии происходит определение финансово-экономических показателей и качественных характеристик здания или объекта.

Исходно-разрешительная документация, предваряющая проектирование будущего объекта, разрабатывается на основе проекта планировки территории. ППТ утверждают в соответствии с установленными правилами.

Если Градостроительный план отсутствует или не утвержден (не согласован), то организация подготовительных работ перед проектированием строительного объекта ложится на плечи технического заказчика.

Все, что относится к вопросам градостроительства, определяется федеральным и региональным законодательством совместно. Единый документ, регламентирующий порядок сбора и перечень ИРД, разработать не представляется возможным.

Нормативно-правовые акты, в настоящее время действующие в разных регионах, например, если взять Москву и область, существенно отличаются.

Предположим, заказчик планирует строить тепличный комплекс. В этом случае предстоит собрать множество документов. И пакет будет считаться неполным без:

  • Правоустанавливающих документов на землю.
  • Постановления главы администрации, касающегося согласования участка под размещение здания/дома/объекта, а также выполнения изысканий на территории.
  • Ситуационного плана.
  • Актов выбора участка, определения сервитутов.
  • Заключения экспертов, подтверждающего отсутствие или наличие месторождений полезных ископаемых на данном участке.
  • Санитарно-эпидемиологического заключения, касающегося создания защитных зон.
  • Заключения, выдаваемого Управлением по эксплуатации, реставрации, охране историко-культурного наследия.
  • Технических условий на подсоединение к инженерным коммуникациям и ЛЭП.
  • Исходных данных и условий ГУ ГО и ЧС.
  • Градостроительного заключения на размещение объекта.
  • ГПЗУ.
  • Справки об отсутствии/наличии взрывоопасных предметов.
  • Заключения на отвод ливневой воды.
  • Гидрогеологического заключения.
  • Данных о средних климатических показателях в регионе застройки и о розе ветров.

Кроме того, в состав ИРД включают документы, выданные Росавтодором, о согласовании установки дорожных знаков, светофорных объектов, расположения пешеходных переходов.

Довольно часто новички путают исходно-разрешительную документацию с исходно-производственной. Однако по составу они сильно отличаются. В первом пакете, в основном, представлены разрешения, выдаваемые уполномоченными органами.

А во втором – документы, определяющие стройматериалы, необходимые для начала работ. Это означает, что в составе исполнительно-производственной документации содержатся описания и графические материалы, необходимые для понимания сути каждого принятого проектного решения.

Выполнение такой работы является прерогативой специальных лицензированных бюро.

Если исполнительно-производственные бумаги оформлены верно, то потом намного проще вести работы по сооружению объекта, так и производить эксплуатацию. Составленные документы содержат точные сведения о всех выполненных работах и лицах, отвечающих за то или иное направление.

Действия после получения исходно-разрешительной документации для строительства

Когда формирование пакета исходно-разрешительной документации закончено, и можно приступать к проектированию, заказчик отправляет все данные вместе с подробным техническим заданием своим проектировщикам или договаривается со сторонней компанией. Итогом работы специалистов должна стать папка с проектной документацией. Этот этап работ чрезвычайно важен, так как от качества выполнения проекта зависит получение допуска к началу строительных работ.

Прежде, чем приступить непосредственно к строительству, девелоперской компании необходимо собрать пакет ИРД и согласовать в инстанциях всю разрешительную документацию. Этап согласований заключается в прохождении следующих шагов:

  • Обращение в градостроительный совет за официальным одобрением.
  • Получение в администрации муниципалитета постановления о возможности начать проектирование строительного объекта.
  • При необходимости представить свои планы на обсуждение общественности.

Приходится констатировать, что сами строительные работы хоть и не являются простым делом, но их организация больше связана с решением технических вопросов – это материальное обеспечение строительства, подбор квалифицированных кадров, контроль выполнения работ. Гораздо сложнее порой пройти этап оформления, согласования и утверждения ИРД и проекта во всевозможных инстанциях, когда требуется доказывать и отстаивать свою позицию перед чиновниками разного уровня.

https://www.youtube.com/watch?v=NJFdcmDZqMg\u0026list=PLmoWCuPGObZ76nSDUcvLQ2IB-jwLcI41T

Сократить время подготовительного этапа можно с помощью четкого плана действий в отношении контролирующих органов, государственных организаций, институтов и комитетов. Обычно приступить к проектированию и строительству крупного объекта удается после одного-двух лет подготовки.

После сбора всех бумаг, входящих в ИРД, можно приступать к получению разрешения на строительство, которое и позволяет инвестору в дальнейшем воплотить, как говорится, в жизнь задуманный план.

Источник: https://dorians.ru/blog/iskhodno-razreshitelnaya-dokumentatsiya-na-stroitelstvo/

Ирд для строительства капитальных объектов

Порядок подготовки исходно разрешительной документации

Для полу­че­ния раз­ре­ше­ния на воз­ве­де­ние, рекон­струк­цию, снос капи­таль­но­го стро­е­ния на земель­ном участ­ке его соб­ствен­ник или тех­ни­че­ский заказ­чик (обыч­но это  деволопер/застройщик) дол­жен подать в госу­дар­ствен­ные испол­ни­тель­ные орга­ны вла­сти заяв­ле­ние и вну­ши­тель­ный ком­плект доку­мен­тов.

Дан­ный пакет назы­ва­ет­ся исход­но-раз­ре­ши­тель­ной доку­мен­та­ци­ей для про­ек­ти­ро­ва­ния — в сокра­щен­ном вари­ан­те ИРД. Без ИРД невоз­мож­ны будут раз­ра­бот­ка тех­ни­че­ско­го пла­на про­ек­та (ТПП) и ввод объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию. То есть это важ­ный исход­ный этап для любо­го инве­сто­ра в обла­сти стро­и­тель­ства.

Итак, рас­смот­рим подробнее:

  • что такое раз­ре­ши­тель­ная документация;
  • кому необ­хо­ди­ма ИРД;
  • что вхо­дит в пакет документов;
  • куда пода­вать ИРД;
  • сколь­ко сто­ит оформ­ле­ние ИРД.

Исходно-разрешительная документация: зачем и кому она нужна

ИРД нуж­на в первую оче­редь для полу­че­ния раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство или рекон­струк­цию ОКС (объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­е­ния), кото­рое может быть выда­но, толь­ко в слу­чае соот­вет­ствия тех­ни­че­ско­го проекта:

  • тре­бо­ва­ни­ям гра­до­стро­и­тель­но­го кодек­са (ГрК РФ), кро­ме линей­ных объ­ек­тов и ОКС на участ­ках, рас­по­ло­жен­ных вне гра­до­стро­и­тель­ных зон;
  • про­ек­там пла­ни­ров­ки и меже­ва­ния тер­ри­то­рии (ППТ и ПМТ), в том слу­чае, если они необ­хо­ди­мы (ст. 51 ГрК РФ).

План меже­ва­ния не нужен для линей­ных объ­ек­тов, стро­и­тель­ство или рекон­струк­ция кото­рых не тре­бу­ет обра­зо­ва­ния ново­го ЗУ.

Земель­ные участ­ки (ЗУ), на кото­рые не рас­про­стра­ня­ют­ся дей­ствия ГрК, пере­чис­ле­ны в ст. 36 ГрК РФ, ст. 4). Пра­ви­ла их исполь­зо­ва­ния регла­мен­ти­ру­ют­ся испол­ни­тель­ны­ми орга­на­ми феде­раль­ной вла­сти, субъ­ек­тов РФ и ОМСУ. Основ­ные тре­бо­ва­ния при этом:

  • исполь­зо­ва­ние земель­но­го участ­ка по назначению;
  • соот­вет­ствие ОКС всем тех­ни­че­ских параметрам.

Нужна ли ИРД для ИЖС

Новость для тех, кто при­об­рел земель­ный надел, что­бы постро­ить на нем свой соб­ствен­ный жилой дом. Им раз­ре­ше­ние, на осно­ва­нии поста­нов­ле­ния №340 — ФЗ от 3 мар­та 2018 г. об инди­ви­ду­аль­ном стро­и­тель­стве, брать не надо. А зна­чит нет нуж­ды и под­го­тав­ли­вать ИРД на ста­дии под­го­тов­ки строительства.

Но это воз­мож­но, если дом будет воз­ве­ден на зем­лях насе­лен­ных пунк­тов. Стро­и­тель­ство или рекон­струк­ция жило­го дома на зем­лях сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го зна­че­ния, осо­бо охра­ня­е­мых тер­ри­то­рий и дру­гих кате­го­рий тре­бу­ет оформ­ле­ния ИРД.

По окон­ча­нию эта­па стро­и­тель­ства под­го­тав­ли­ва­ет­ся доку­мент о вво­де жило­го дома в эксплуатацию.

Требуется ли ИРД на строительство и реконструкции МКД

Да, глав­ный заказ­чик или ком­па­ния-застрой­щик обя­за­тель­но долж­ны под­го­то­вить исход­но-раз­ре­ши­тель­ную доку­мен­та­цию при стр-ве мно­го­квар­тир­но­го дома, но при условиях:

  • ЗУ сдан в целе­вую арен­ду для осво­е­ния территории;
  • для стро­и­тель­ства выде­лен надел, в соот­вет­ствии с ППТ и ПМТ, то есть если суще­ству­ет план тер­ри­то­рии и меже­вой план (п.3, пп. 3.1, ст. 51 ГрК).

Толь­ко после выде­ла участ­ка под стро­и­тель­ство и меже­ва­ния мож­но при­сту­пать к сбо­ру ИРД.

https://www.youtube.com/watch?v=zhA0rxKhIb8\u0026list=PLmoWCuPGObZ76nSDUcvLQ2IB-jwLcI41T

При рекон­струк­ции МКД тре­бу­ет­ся согла­сие обще­го собра­ния жиль­цов. А если рекон­струк­ция при­ве­дет к умень­ше­нию обще­го иму­ще­ства МКД, то нуж­но согла­сие абсо­лют­но всех соб­ствен­ни­ков поме­ще­ний мно­го­квар­тир­но­го дома и машиномест.

В каких случаях и куда подается разрешительная документация

ИРД для полу­че­ния раз­ре­ше­ния на стр-во (или рекон­струк­цию) ОКС:

  • для раз­ра­бот­ки или исполь­зо­ва­ния недр — пода­ет­ся в феде­раль­ный орган управ­ле­ния недр;
  • объ­ек­тов атом­ной и кос­ми­че­ской отрас­лей — в госкор­по­ра­ции “Роса­том” и “Рос­кос­мос”;
  • гид­ро­тех­ни­че­ских соору­же­ний 1 и 2 клас­са, кото­рые необ­хо­ди­мы для без­опас­но­го функ­ци­о­ни­ро­ва­ния объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры воз­душ­но­го и ж/д транс­пор­та, защи­ты Госу­дар­ствен­ной гра­ни­цы РФ, засек­ре­чен­ных объ­ек­тов, стро­и­тель­стве на кон­ти­нен­таль­ном шель­фе, внут­рен­них и тер­ри­то­ри­аль­ных водах — упол­но­мо­чен­ные фед. орга­ны испол­ни­тель­ной власти;
  • объ­ек­тов, стро­я­щих­ся в гра­ни­цах ООПТ — испол­ни­тель­ные феде­раль­ные орга­ны, орга­ны субъ­ек­тов РФ или ОМСУ (в зави­си­мо­сти от того, в чьем фон­де нахо­дит­ся территория).

При рекон­струк­ции объ­ек­тов куль­тур­но­го насле­дия, в слу­чае изме­не­ний их харак­те­ри­стик, вли­я­ю­щих на без­опас­ность и надеж­ность кон­струк­ции, раз­ре­ши­тель­ная доку­мен­та­ция пода­ет­ся в испол­ни­тель­ные госу­дар­ствен­ные орга­ны ОМСУ, отве­ча­ю­щие за сохран­ность памят­ни­ков культуры.

Если земель­ный надел, пред­на­зна­чен­ный для веде­ния стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ОКС, зани­ма­ет тер­ри­то­рию двух МО, то ИРД нуж­но подать в испол­ни­тель­ные орга­ны субъ­ек­та РФ. Если стро­и­тель­ство или рекон­струк­ция объ­ек­та будет вестись на тер­ри­то­рии двух и более субъ­ек­тов — в феде­раль­ные органы.

Кому не нужна разрешительная документация

Раз­ре­ше­ние не нуж­но, и ИРД не пода­ет­ся при рекон­струк­ции или строительстве:

  • ИЖД (инди­ви­ду­аль­ных жилых домов);
  • садо­вых домов и хоз­по­стро­ек на участ­ках под садо­вод­ство и ого­род­ни­че­ство или гара­жа на ЗУ, пред­на­зна­чен­ном для лич­ных нужд физи­че­ских лиц, но не для пред­при­ни­ма­тель­ской деятельности;
  • постро­ек, не явля­ю­щих­ся капитальными;
  • вспо­мо­га­тель­ных строений;
  • рекон­струк­ции, не затра­ги­ва­ю­щей важ­ных кон­струк­тив­ных эле­мен­тов и без­опас­но­сти объекта;
  • капи­таль­но­го ремон­та ОКС;
  • объ­ек­тов для буре­ния сква­жин и транс­пор­ти­ров­ки газа;
  • зда­ний посольств, кон­сульств, пред­ста­ви­тельств РФ за границей;
  • в дру­гих слу­ча­ях, соглас­но ГрК РФ, зако­нов и НПА, при­ня­тых пра­ви­тель­ством или субъ­ек­та­ми РФ.

Состав ИРД, сроки рассмотрения, стоимость

Исход­но-раз­ре­ши­тель­ная доку­мен­та­ция для про­ек­ти­ро­ва­ния вклю­ча­ет в себя сле­ду­ю­щие документы:

  • заяв­ле­ние, подан­ное в соот­вет­ству­ю­щую струк­ту­ру, в зави­си­мо­сти от типа ОКС и рас­по­ло­же­ния ЗУ, на кото­ром будет вестись стро­и­тель­ство или реконструкция;
  • пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты на ЗУ: 
    • прав соб­ствен­но­сти правообладателя;
    • дого­вор аренды;
    • дого­вор о пере­да­че в посто­ян­ное или без­воз­мезд­но­го пользования;
    • закон или акт о нало­же­нии сервитута;
    • согла­ше­ние о пере­да­че пол­но­мо­чий заказ­чи­ка (госор­га­нов, ОМСУ, кор­по­ра­ций “Роса­том”, “Рос­кос­мос”) стро­и­тель­ным организациям;
  • гра­до­стро­и­тель­ный план, выдан­ный не менее, чем за 3 года до пода­чи заяв­ле­ния на полу­че­ние раз­ре­ше­ния на стр-во (рекон­струк­цию) или рек­ви­зи­ты ППТ (ПМТ);
  • про­ект­ная документация: 
    • разъ­яс­не­ние;
    • схе­ма пла­ни­ров­ки ЗУ с раз­ме­ще­ни­я­ми объ­ек­тов, подъ­ез­да­ми и про­хо­да­ми, зона­ми серви­ту­та, в гра­ни­цах крас­ных линий;
    • гене­раль­ный план;
    • архи­тек­тур­ное решение;
    • опи­са­ние инже­нер­но­го обо­ру­до­ва­ния и план инже­нер­ных сетей со схе­мой их под­клю­че­ния к ОКС;
    • про­ек­ты орга­ни­за­ции изыс­ка­тель­ных и стро­и­тель­ных работ;
    • про­ект сно­са ОКС или его частей;
    • для объ­ек­тов здра­во­охра­не­ния, обра­зо­ва­ния, куль­ту­ры, соци­аль­но­го, быто­во­го, финан­со­во­го, рели­ги­оз­но­го, адми­ни­стра­тив­но­го зна­че­ния долж­ны быть ука­за­ны места сво­бод­но­го досту­па инвалидов;
  • экс­пер­ти­за про­ект­ной доку­мен­та­ции (при поэтап­ном стро­и­тель­стве — экс­пер­ти­за для отдель­ных эта­пов), кро­ме объ­ек­тов, ука­зан­ных в ст. 49 ГрК РФ: ИЖД, садо­вых домов, блоч­ных жилых домов с кол-вом эта­жей не более 3, и бло­ков — не более 10 и т.д.;
  • согла­сие на рекон­струк­цию ОКС со сто­ро­ны всех его пра­во­об­ла­да­те­лей (кро­ме МКД);
  • если рекон­струк­ция про­во­дит­ся заказ­чи­ком в лице госу­дар­ствен­ных (муни­ци­паль­ных) орга­нов или выше­на­зван­ных госкор­по­ра­ций, то согла­ше­ние меж­ду заказ­чи­ком и исполнителем;
  • рек­ви­зи­ты юри­ди­че­ско­го лица, про­вед­ше­го экс­пер­ти­зу про­ект­ной доку­мен­та­ции, если дан­ная экс­пер­ти­за про­во­дит­ся не госу­дар­ствен­ны­ми органами;
  • при пла­ни­ро­ва­нии стро­и­тель­стве в зонах исто­ри­че­ских посе­ле­ний — заклю­че­ние гос. и мун. орга­нов о соот­вет­ствии архи­тек­тур­но­го про­ек­та ОКС типич­ным тре­бо­ва­ни­ям, предъ­яв­ля­е­мым для объ­ек­тов куль­тур­но­го насле­дия дан­ной тер­ри­то­рии, в соот­вет­ствии с ФЗ №73;
  • при отсут­ствии подоб­но­го заклю­че­ния застрой­щик в заяв­ле­нии дол­жен ука­зать архи­тек­тур­ное реше­ние самостоятельно;
  • реше­ние орга­нов вла­сти об уста­нов­ле­нии зоны с осо­бым режи­мом управ­ле­ния, если это тре­бу­ет­ся при воз­ве­де­нии или рекон­струк­ции ОКС.

Раз­ре­ши­тель­ны­ми доку­мен­та­ми так­же являются:

  • заклю­че­ние о соот­вет­ствии реаль­но воз­ве­ден­но­го объ­ек­та тех­ни­че­ско­му проекту;
  • раз­ре­ше­ние о вво­де ОКС в эксплуатацию.

Одна­ко их нель­зя назвать в пол­ной мере исход­ной доку­мен­та­ци­ей, так как они оформ­ля­ют­ся на эта­пе, когда объ­ект уже построен.

Обязанности и права органов власти при приеме ИРД

Орга­ны феде­раль­ной вла­сти, субъ­ек­тов РФ и МО, госкор­по­ра­ции не долж­ны тре­бо­вать ИРД в тех слу­ча­ях, когда раз­ре­ше­ние на строительство/реконструкцию не нуж­но и с бОль­шим коли­че­ством доку­мен­тов, чем это необ­хо­ди­мо по закону.

После при­ня­тия заяв­ле­ния в тече­ние семи дней про­из­во­дит­ся про­вер­ка нали­чия необ­хо­ди­мой доку­мен­та­ции и ее соот­вет­ствия стан­дар­там стр-ва и рекон­струк­ции. Затем по резуль­та­там про­вер­ки выда­ет­ся раз­ре­ше­ние или отказ.

В слу­чае стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции нели­ней­ных объ­ек­тов, рас­по­ло­жен­ных на тер­ри­то­рии исто­ри­че­ских посе­ле­ний, либо отсут­ствия типо­во­го архи­тек­тур­но­го реше­ния, срок рас­смот­ре­ния, про­вер­ки ИРД и выда­чи раз­ре­ше­ния может затя­нуть­ся до месяца.

Отка­зать в раз­ре­ше­нии власт­ные струк­ту­ры могут:

  • при отсут­ствии необ­хо­ди­мых документов;
  • несо­от­вет­ствии про­ек­та тре­бо­ва­ни­ям ГрК РФ;
  • несо­от­вет­ствии архи­тек­тур­но­го реше­ния типу объ­ек­тов куль­тур­но­го насле­дия на тер­ри­то­рии исто­ри­че­ских поселений;
  • невы­пол­не­нии усло­вий, необ­хо­ди­мых для осо­бой зоны и т.д.

Сколько стоит ИРД

Исход­но-раз­ре­ши­тель­ная доку­мен­та­ция для про­ек­ти­ро­ва­ния содер­жит очень мно­го доку­мен­тов, кото­рые собрать непросто.

Услу­ги по сбо­ру и под­го­тов­ке ИРД для основ­но­го заказ­чи­ка ока­зы­ва­ют сами деве­ло­пе­ры (тех­ни­че­ские заказ­чи­ки). Так как они же явля­ют­ся и застрой­щи­ка­ми, то есть реа­ли­за­то­ра­ми про­ек­та, у них огром­ный опыт в оформ­ле­нии доку­мен­та­ции в соот­вет­ствии со все­ми требованиями.

Сто­и­мость услу­ги от 0.04 до 0.5% от смет­ной сто­и­мо­сти стро­и­тель­ных услуг. Цена зави­сит от типа и пара­мет­ров ОКС, реги­о­на где будет вестись стро­и­тель­ство. Так, для Моск­вы исход­но-раз­ре­ши­тель­ная доку­мен­та­ция обыч­но доро­же, чем в дру­гих регионах.

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/razresitelnaa-dokumentacia.html

Исходно-разрешительная документация (ИРД) Комплект документов на предстроительной стадии

Порядок подготовки исходно разрешительной документации
Подробности 83212

Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.

Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую – длителен.

Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений.

Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание.

Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.

О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.

После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.

Если застройщик – инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.

Состав пакета исходно-разрешительной документации

  1. Постановления, распоряжения администрации
  2. Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
  3. Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
  4. Заключение госэкспертизы проекта
  5. Разрешение на строительство
  6. Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
  7. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

*Пункт 5 – это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства.
*В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу

В составе ИРД – поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик – местная администрация. Если застройщик – компания, частное лицо – письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание – договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.

Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.

Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.

Материалы предпроектных проработок;

  • градостроительное заключение в составе ГПЗУ;
  • заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка – если строений нет) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического переоснащения);
  • заключения согласующих организаций;
  • ситуационный план земельного участка по компенсационному озеленению в случае уничтожения зеленых насаждений на будущей стройплощадке;
  • Предварительные технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям с указанием на топографическом плане мест подключения к инженерным сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительств;
  • заключение Росприроднадзора;

Какие документы необходимы для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета?

Данные о собственности

Свидетельство или договор аренды, кадастровый план участка

Утвержденная градостроительная документация

  • План населенного пункта
  • Градостроительное заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
  • Градостроительное обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Постановления, решения и задания местной администрации

  • Постановление администрации о разрешении разработки проекта планировки территории
  • Разрешение на снос зданий, если таковые есть в границах строительной площадки
  • Разрешение на вырубку зеленых насаждений, если такие имеются

Материалы инженерных изысканий

  • Инженерно-геодезические изыскания
  • Инженерно-геологические изыскания
  • Инженерно-экологические изыскания
  • Инженерно-гидрологические изыскания

Акты и заключения надзорных служб

Документы, выдаваемые ЦГСН, пожарными МЧС, ГИБДД, Росприроднадзором и другими службами

Технические условия

  • Водопровод
  • Канализация бытовая
  • Канализация ливневая
  • Теплоснабжение
  • Газоснабжение
  • Электроснабжение
  • Телефонизация и радиофикация
  • Дороги: ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Четкий план по работе с контролирующими органами, проектировщиками, государственными институтами и комитетами – залог минимизации затрат на сбор всех документов. Для строительства крупных сооружений пакет документов может быть подготовлен за срок от года до двух лет.

Полный комплект ИРД позволяет получить разрешение на строительство, ключевой документ, легализующий права инвестора построить то, что задумано.

Оформление исходно-разрешительных документов экспертами нашей компании происходит быстрее за счет опыта, специализации, знаний.

Например, технические условия могут быть оптимизированы для минимизации цены прокладывания инженерных сетей подключения объекта.

Ряд действий по получению согласований и разрешений может быть одновременным, что при умелом планировании сокращает сроки получения разрешения на строительство.

Источник: http://szakaz.com/tehnicheskijzakazchik/139-ishodnorazreshitelnaya

Разрешительная документация (ИРД). Стадии разработки и согласования исходно-разрешительной документации

Порядок подготовки исходно разрешительной документации

Исходно-разрешительная документация – это обозначение для комплекса разрешений на строительство, ввод готового объекта в эксплуатацию. Пакет документов оформляется в полном соответствии с статьями 44 – 51 ГК РФ. Для его оформления техническому заказчику понадобится обратиться в специальный орган власти или уполномоченную организацию.

Что такое ИРД

Проведение любых строительных работ на земельном участке, капитального ремонта либо реконструкции невозможно без предварительного проведения ИРД.

Исходно-разрешительная документация для проектирования подтверждает законность проведения таких работ. Именно на базе этого пакета документов начинается процесс проектирования.

Одновременно, ИРД для специалиста содержит все необходимые данные:

  • качественные параметры будущего строения;
  • объем производимых работ;
  • размер финансового обеспечения.

Без предоставления этой информации невозможно получить разрешение на строительство, прочие сопутствующие виды работ. Этот процесс может занять несколько месяцев.

На какие виды работ нужна разработка ИРД

Оформление исходно-разрешительной документации обязательно понадобится при проведении таких типов работ:

  • возведение жилого, нежилого объектов;
  • капитальный ремонт;
  • реконструкция;
  • перепланировка (изменение различных конфигурационных характеристик, включая различные инженерные системы, оборудование).

Все эти процессы требуют обязательного подтверждения законности до начала работ, уже на этапе проектирования. Обратите внимание, что для некоторых типов объектов понадобится уведомление о начале строительства. К ним относятся:

  • по классу последствий относящиеся к объектам с незначительными последствиями, типа СС1;
  • строительство которых может осуществляться только на основе строительно паспорта, не требующих разрешения;
  • имеющих определенный уровень опасности для жизни, здоровья людей.

К определенному классу объект строительства относит проектная организация, по предварительному согласованию с заказчиком. На основе готового ИРД в дальнейшем формируется техническое задание.

Разрешительная документация на строительство предполагает такие виды:

  • правоустанавливающие;
  • разрешающие;
  • ограничительные;
  • иные (к примеру, рекомендательные);
  • для оформления технического задания;
  • для инженерных работ на участке;
  • оформление проектной документации;
  • разработка, проведение реконструкции;
  • прохождение государственной, негосударственной экспертизы проекта;
  • разрешение на ввод уже построенного или реконструированного объекта в эксплуатацию.

Соответственно, полный комплект ИРД содержит сведения:

  • права на земельный участок, на котором проводятся строительные работы;
  • ключевые характеристики, целевое назначение объекта;
  • информация о подключении к различным коммуникационным сетям общего пользования;
  • соответствие готового строительного объекта базовому техническому заданию, нормативным актам в сфере безопасности.

Техническим заказчиком может быть:

  • застройщик;
  • инвестор;
  • организация-посредник;
  • владелец ЗУ,

В процессе получения подтверждается соответствие строительного проекта различным нормативным актам. Обязательно должно проверяться соответствие генеральному плану строительства, ПЗЗ и ППТ. Если будет выявлено малейшее несоответствие, разрешение на начало строительство не может быть получено.

Этапы сбора и оформления исходно-разрешительной документации

Оформление разрешительной документации предполагает такой базовый пакет:

  • постановления, распоряжения администрации
  • Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
  • Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
  • Заключение госэкспертизы проекта
  • Разрешение на строительство
  • Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Дополнительно заказчик или инвестор должны предоставить:

  • обоснование инвестиций строительства данного объекта;
  • решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещении объекта;
  • акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;
  • архитектурно-планировочное задание, составляемое в установленном порядке;
  • технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
  • сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;
  • исходные данные по оборудованию, в том числе, индивидуального изготовления;
  • необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;
  • материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;
  • материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстановки, природных условий и состояния природной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохранных органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;
  • имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;
  • чертежи и технические характеристики продукции предприятия;
  • задание на разработку тендерной документации на строительство (при необходимости);
  • заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;
  • технологические планировки действующих цехов, участков со спецификацией оборудования и сведениями о его состоянии, данные об условиях труда на рабочих местах;
  • условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов.

Это базовый перечень, на дополнительных стадиях ИРД могут понадобиться другие документы. Получение разрешительной документации – это непрерывный процесс, он завершается только на стадии сдачи в эксплуатацию. Пошаговый алгоритм:

  1. Предпроектная стадия. Предполагает заключение договора, составление технического задания.
  2. Этап инженерных изысканий. На этой стадии понадобится оформление технических отчетов, заключений по итогам геологических, геодезических, экологических и других видов изысканий. заключения о состоянии реконструируемого объекта, других строений и коммуникаций на участке, экспертные заключения и протоколы, если проводились исследования грунтов и почвы, испытания сетей.
  3. Этап утверждения проекта заказчиком. Проводится проверка соответствия техническому заданию, параметрам безопасности. По результатам будет выдано положительное экспертное заключение, входящее в полный пакет ИРД.
  4. Этап завершения строительства, ввод объекта в эксплуатацию. Выдаются 2 основных документа: заключение о соответствии (ЗОС), разрешение на ввод в эксплуатацию.

На последнем этапе должны быть получены акты, заключения надзорных служб. Это ЦГСН, пожарная служба МЧС, ГИБДД, Росприроднадзор и прочие. При строительстве крупных объектов процесс сбора всех документов, получения согласований может занимать до 2 лет.

Согласование исходно-разрешительной документации

Важный этап – это согласование готовой исходно-разрешительной документации. Предполагает:

  • выдачу исходной документации на земельный участок (это могут быть ГПЗУ, договор аренды, соответствующее постановление);
  • получение технических условий на проведение инженерных сетей (выдаются ресурсосодержащими организациями);
  • ордера на земляные работы (нужны для всех изысканий на участке);
  • профильная экспертиза с выдаваемым в результате заключением (проводят специализированные государственные или негосударственные организации);
  • получение специальных технических условий (проводятся МЧС, Минстроем);
  • разрешение на строительство, последующий ввод в эксплуатацию (выдается Госстройнадзором);
  • должно быть получено согласование фасадных решений (проводит МосКомАрхитектура);
  • заключение о соответствии (выдает Росстройнадзор).

Для экономии времени, финансовых средств оформление всех этих документов возможно в электронном виде. Готовая проектно-разрешительная документация узаконивает право инвестора на проведение необходимого типа работ.

Правильное составление техзадания на разработку ИРД

Разрешительная документация в строительстве обязательно включает подробное техническое задание. Если нет нужных навыков, чтобы сделать это самостоятельно, стоит обратиться к специалистам. Группа компаний РосСтройЭкспертиза проводит не только оформление всех необходимых документов и проведение согласований. Разрабатываем подробное техническое задание для дальнейшей разработки ИРД.

Правильно составленное техническое задание позволяет:

  • представить готовый продукт;
  • выполнить попунктную проверку готового продукта (приёмочное тестирование, проведение испытаний);
  • уменьшить число ошибок, связанных с изменением требований в результате их неполноты или ошибочности (на всех стадиях и этапах создания, за исключением испытаний).

Именно правильный выбор технического заказчика позволяет устранить большинство проблем, возникающих на стадии проектирования.

Проблемы и сложности, возникающие при разработке ИРД

Получение разрешительной документации – крайне трудоемкий процесс. Проблемы могут возникать на всех стадиях, поскольку на каждом из этапов требуется большой пакет документов, получаемых согласований. Отсутствие даже одного из этих пунктов приводит к тому, что инвестор не сможет получить разрешение на строительство. Типовые проблемы в этом случае:

  • отсутствуют документы градостроительного планирования;
  • выявлены любые разногласия между исходным проектом и предоставленными документами для подтверждения;
  • отсутствует правовое сопровождение проекта строительства, реконструкции или капитального ремонта;
  • документы собраны не в полном объеме;
  • после внесенных изменений по виду использования земель не получено официальное подтверждение того, что корректировка закончена,

Во всех этих случаях понадобится обязательное проведение корректировки, получение недостающих разрешений и согласований.

Заказать разработку, согласование ИРД в ГК РусьСтройЭкспертиза

Чтобы свести к минимуму временные и денежные затраты, понадобится четкий алгоритм работы со всеми органами власти, государственными институтами, контролирующими инстанциями. Группа компаний РусьСтройЭкспертиза (перелинковка на ) проводит комплексную экспертизу проектной и прочей документации в срок от 5 дней.

У нас заказывают такие типы услуг:

  • инженерные изыскания;
  • подготовка, дальнейшая аудиторская проверка проектной документации;
  • оформление градостроительного плана;
  • профессиональное сопровождение регистрации в ИСОГД;
  • оформление всех необходимых разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.

Наши преимущества:

  • бесплатная первичная консультация;
  • информационное сопровождение на всех этапах разработки ИРД;
  • сравнительно низкая стоимость по сравнению с основными конкурентами на рынке;
  • персональный проект-менеджер для каждого клиента;
  • проводим корректировки, сбор недостающих документов или согласований;
  • доставка пакета готовых документов для ИРД прямо в офис заказчика.

Точная стоимость проведения указывается в договоре. Этот же документ гарантирует качество оказываемых услуг в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Источник: https://RSExpertiza.ru/razrabotka-i-soglasovanie-ishodno-razreshitelnoy-dokumentacii-ird/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.