Нужен ли договор аренды

Содержание

FAQ: Когда нужен договор аренды? – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Нужен ли договор аренды

Знаете ли вы, когда письменная форма договора аренды обязательна? В каких случаях необходимо регистрировать соглашение в Росреестре? Что будет, если не прописать в договоре аренды существенные условия? В данной статье мы подготовили для вас ответы на эти и другие вопросы, наиболее часто возникающие на практике в связи с заключением договора аренды.

Да, в силу п.5 ст. 7 Закона “О противодействии легализации (отмыванию) доходов…” от 07.08.2001 N 115-ФЗ, банкам запрещено заключать договор банковского счета с организацией, которую сам банк не сможет идентифицировать. Одним из способов идентификации является установление местонахождения юридического лица.

Большинство юр. лиц не имеет в собственности помещений и для закрепления юридического адреса необходимо заключить договор аренды, например офиса.

Данный договор предоставляют банку как приложение к заявлению об открытии расчетного счета.

Для экономии времени и средств компании, вы можете обратиться к юристам. В ходе юридической консультации вам будут разъяснены все нюансы процедуры открытия счета в банке. Это позволит вам без задержек и ошибок открыть расчетный счет.

В силу ст. 609 ГК РФ, если хотя бы одной стороной договора аренды является юридическое лицо, то он должен быть заключен в письменной форме. Также, если договор аренды заключен на срок более года, то письменная форма обязательна независимо от субъектного состава соглашения. Для отдельных видов имущества ГК РФ устанавливает специальные правила о форме договора.

Да, в силу ст. 610 ГК РФ у сторон есть два варианта:

  1. Не закреплять в договоре положений о сроке, тогда презюмируется, что он заключен на неопределенный срок.
  2. Предусмотреть в тексте договора, что он «заключен на неопределенный срок».

Оба варианта имеют одинаковый смысл с точки зрения права, поэтому, можно сказать, что они равнозначны.

Таким образом, отвечая на сопутствующий вопрос: «на какой срок можно заключить договор аренды?», следует отметить, что по общему правилу предельного срока договора аренды не установлено.

Однако, в особых видах аренды такие положения существуют. Поэтому, для предотвращения нарушений законодательства, предпринимателям следует обращаться за юридическими услугами.

Юрист разъяснит все необходимые для включения в договор положения, а также правила, установленные нормативными актам.

В ГК РФ нет перечня субъектов, которые имеют право заключать договоры аренды. В связи с этим, стоит отметить, что не только организация или ИП, но и любой дееспособный гражданин могут арендовать любое имущество.

Однако надо учитывать, что на практике арендодатель может отдавать предпочтение предпринимателям перед теми, кто специального статуса не имеет: например, при аренде предприятий. Поскольку использование такого имущественного комплекса требует наличия определенного опыта и специальных знаний.

Ответ на этот вопрос зависит от вида объекта и срока договора. По общему правилу, при аренде недвижимости государственная регистрация такого договора является обязательной. Специальные правила установлены для конкретных видов имущества.

Так, например, если по договору аренды передается здание или сооружение на период от 1 года,то его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Когда в аренду передается предприятие – то регистрация договора аренды необходима в любом случае.

Коворкинг – явление для Российского права достаточно новое. В связи с этим, однозначная практика определения правовой природы договора использования подобного имущества в данный момент отсутствует.

Однако, на наш взгляд, право пользования данным видом помещений должно возникать на основании договора аренды. Главным аргументом в обоснование данной позиции является то, что предмет договора – это часть недвижимого имущества. То есть, владелец коворкинга передает в пользование нанимателю определенные офисные места.

При возникновении споров по аренде в связи с несвоевременным внесением арендной платы, ненадлежащим качеством предоставленного имущества, лучше обратиться к арбитражному юристу. Он поможет подготовить соответствующую позицию по делу и отстоять ваши интересы в суде.

Для заключения договора необходимо:

  1. Согласовать и закрепить все существенные условия. В случае отсутствия их в тексте договора, он признается незаключенным.
  2. Получить акцепт (согласие) от контрагента.
  3. Фактически передать имущество.
  4. Осуществить регистрацию договора (при наличии такого условия в законе).

Поэтому для предотвращения негативных последствий, лучше всего обратиться в юридическую компанию. Опытный юрист поможет составить юридически грамотный текст договора и соблюсти баланс интересов контрагентов.

Важно четко определять момент, когда договор аренды считается заключенным.

Это влияет на начало исполнения взаимных обязанностей по договору и, соответственно, дает возможность защитить нарушенные права, например, осуществить взыскание арендной платы, если арендатор ее не уплачивал.

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/kogda-nuzhen-dogovor-arendy

Нужно ли заключать официальный договор аренды жилья? – Агентство недвижимости

Нужен ли договор аренды

Какие плюсы и минусы у заключения официального договора сдачи жилья? Нужно ли платить налог в случае заключения договора? Доверительное управление при сдаче жилья.

Некоторые из нас становятся счастливыми обладателями дополнительного жилья. Кто-то получает его в наследство от родственников, кто-то уезжает на длительный срок в другой регион. Иногда пенсионеры переселяются жить на дачу, а городскую квартиру сдают. Бывает, что человек покупает новое жилье, а старое продать еще не успел, или планирует получать с него дополнительный доход.

В любом случае перед владельцем жилья встает очень важный вопрос: Стоит ли заключать официальный договор, или достаточно устной договоренности с желающим снять ваш дом или квартиру?

Плюсы официального договора:

Обычно в заключении договора аренды заинтересованы владельцы жилого помещения. Но и квартиросъемщик получает от заключения договора аренды некоторые плюсы.

Грамотно заключенный договор уберегает будущих жильцов от следующих проблем:

  • Преждевременное выселение раньше оговоренного срока.
  • Внезапное повышение стоимости аренды.
  • Слишком частые визиты владельца в сдаваемое жилье без предварительного предупреждения.
  • Потеря внесенного за жилье залога.
  • Официальный договор исключает возможность того, что жилье будет сдано незаконно без согласия реального хозяина, что может привести к потере заплаченных средств и необходимости срочно покинуть помещение.

Кроме того, заключенный договор дает право временной регистрации по проживаемому адресу.

Какие плюсы получает владелец жилья?

  • Официальный договор защищает хозяина жилья от недобросовестных съемщиков, в случае необходимости вынуждая их оплатить порчу имущества хозяина.
  • Если квартиросъемщики пересдают квартиру третьим лицам, заселяют туда лишних жильцов, нарушают сроки оплаты и другие параметры, оговоренные в договоре, хозяин квартиры может прибегнуть к помощи правоохранительных органов.
  • Упрощается процедура улучшения жилья – ремонт помещения, замена сантехники, бытовой техники. Все эти действия могут быть выполнены по взаимной письменной договоренности либо жильцами, либо владельцем жилья, либо совместно. При этом в договоре можно прописать кто становится владельцем приобретенной бытовой техники после прекращения срока аренды.

Минус у заключения официального договора только один – финансовая сторона. При этом придется заплатить за сам договор, а в процессе получения дохода государству нужно будет отчислять налог. Это ведет к повышению цены на аренду жилья, что негативно сказывается на привлекательности для квартиросъемщика.

Налогообложение при сдаче жилья

Если вы сдаете только одну квартиру, а не держите целую сеть квартир, получая с них доход, вам не нужно организовывать ИП. Достаточно просто подготовить налоговую декларацию и подать ее в ФНС. Вместе с ней необходимо подготовить документы о праве собственности, договор аренды и акт приема-передачи жилого помещения.

Налоговая ставка составляет 13%. Но если вы сдаете несколько квартир, вам придется зарегистрироваться как частный предприниматель и подготовить все необходимые документы перед подачей налоговой декларации. Это дает возможность платить налог по упрощенной схеме и позволяет снизить налоговую ставку до 6%.

Поэтому на такой шаг иногда идут даже те, кто сдает всего одну квартиру.

При этом категорически не рекомендуется указывать в декларации заниженную стоимость жилья или обманывать арендаторов, перед заключением договора называя им заниженные цены. В случае раскрытия обмана вам может грозить вызов в суд.

Кому-то не захочется связываться с дополнительными расходами при заключении официального договора аренды. Но в случае возникновения непредвиденных ситуаций это поможет урегулировать все вопросы, возникающие между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

Сдача жилья при посредничестве агентства

Еще одним из вариантов договора на сдачу жилья является доверительное управление, при котором поиск жильцов, получение с них оплаты, проверка соблюдения всех условий аренды ложиться на агентство недвижимости. Оно становится посредником между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

Плюсы такого способа сдачи жилья в наем:

  • Хозяин жилья в любом случае получит оплату – агентство должно заплатить не зависимо от того, внес ли квартиросъемщик оплату в срок.
  • Сотрудники агентства самостоятельно отслеживают выполнение жильцами условий проживания в квартире.
  • Агентство само оплачивает коммунальные сборы, избавляя от этих действий владельца квартиры.
  • В случае возникновения необходимости в текущем ремонте, эти вопросы также решаются с помощью агентства.
  • Квартиросъемщик тоже выигрывает, ведь он оказывается защищен от «капризов» владельца, способного досрочно прекратить сдавать квартиру или внезапно повысить квартплату.

Особенно удобно сдавать квартиру через агентство в случае, если владелец квартиры живет в другом регионе или часто находится в отъезде.

Единственное, что останавливает многих владельцев жилья от этого шага – в пользу агентства придется перечислить сумму, равную стоимости одного месяца аренды квартиры, а потом оплачивать комиссионные в размере от 10 до 25% ежемесячной аренды.

Заключать ли договор при сдаче в наем жилого помещения должен решать владелец. Главное помните, что спокойствие за сохранность своей собственности стоит того, чтобы потратить на это некоторые средства.

Источник: https://xn--80aefdhlbjjkhebjbl5cs4q.xn--p1ai/%D0%BE%D1%84%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%8F/

Арендный договор. Зачем нужен и как его правильно заключить и расторгнуть

Нужен ли договор аренды

Один из южных агропромышленных комплексов направил в Москву на курсы повышения квалификации своего агронома Василия Сергеевича. Учеба молодого специалиста должна была продлиться три месяца. На весь срок компания оплатила Василию аренду квартиры.

Василий Сергеевич быстро нашел подходящее жилье по объявлению в интернете. Квартира ему понравилась: чисто и рядом с вузом. Узнав, что у хозяина еще пять претендентов на это жилье, молодой агроном сразу оплатил аренду за три месяца вперед.

Договор аренды жилья поможет снизить риски мошенничества. versiya.info

На следующий день, когда Василий пришел с учебы, он увидел свои вещи на лестничной площадке. Оказалось, что агроном снял жилье не у хозяина, а бывшего арендатора этой квартиры. Мошенник взял у Василия деньги и исчез в неизвестном направлении.

Пришлось молодому специалисту снимать новое жилье, но уже за свои средства. Наученный горьким опытом, Василий проконсультировался со специалистом и оформил договор аренды.

Итак, что такое договор найма жилья, как его заключить и на что обратить внимание?

договора аренды

Договор найма жилья содержит основные позиции и произвольный текст, в котором стороны по соглашению могут указать свои личные требования. Например, это может быть запрет проживания в квартире животных.

Образец договора можно найти в интернете. МИР КВАРТИР

Основные позиции стандартного договора аренды:

Предмет договора. В этом разделе вы должны описать жилое помещение, его характеристики, состояние, наличие бытовой техники, мебели и другого имущества. Указывается адрес объекта недвижимости и срок его аренды, перечисляются лица, которые будут проживать в квартире.

Обязанности сторон. Здесь детально прописываются обязанности арендодателя и арендатора. К примеру, если вы сдаете квартиру, то обязуетесь обеспечить рабочее состояний всех коммуникаций, если снимаете — обязаны использовать арендованное помещение по назначению.

Чтобы избежать проблем с арендой жилья, составьте детальный договор. om1.ru

Права сторон. В третьем разделе обычно отмечают права арендатора и арендодателя. В частности, собственник квартиры вправе требовать своевременной оплаты, а квартиросъемщик имеет преимущественное право на продление договора аренды.

Ответственность сторон. Здесь прописывается ответственность арендатора и арендодателя за неисполнение условий соглашения, которая наступает с момента подписания договора. Например, вы можете указать размер пени за каждый просроченный день оплаты.

Порядок расторжения договора. Позиция, содержащая условия, при которых договор можно расторгнуть на законных основаниях. К примеру, если вы превратили жилое помещение в склад, то арендатор вправе отказать вам в найме досрочно и без привлечения суда.

Кроме вышеперечисленных позиций, договор аренды дома или квартиры содержит адреса и реквизиты сторон: паспортные данные, ИНН, номер счета в банке (если вы договорились о безналичном расчете).

О сроках и регистрации договора

Договор аренды на срок более 1 года нужно регистрировать. hypadvies.nl

Обычно договор заключается на срок не более 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать дополнительных расходов. По закону договор, который оформляется на срок более 1 года, должен регистрироваться в Росреестре. То есть, вам придется платить госпошлину в размере 2000 рублей.

Регистрация в Росреестре не является обязательной процедурой, арендатор может не подавать этот документ в налоговые службы. Это значит, что договор без регистрации имеет правовую силу. Вы вправе обратиться в суд, если ваш арендатор не выполняет условия договора.

Как по закону расторгнуть договор

Если по каким-либо причинам вы хотите отказаться от аренды дома или квартиры, то при определенных условиях вправе решить этот вопрос, как в одностороннем порядке, так и через суд.

Досудебное соглашение может решить спорные вопросы. inforesist.org

Когда нужно идти в суд

Основная причина для расторжения договора в суде — нарушение условий соглашения между арендатором и арендодателем. Вы можете обратиться в судебные органы и в других случаях, если они прописаны в договоре.

Внимание! Если вы хотите отказаться от найма жилья, потому что наступил кризис в стране, то суд не сочтет данное обстоятельство основанием для расторжения договора.

Основания, по которым можно расторгнуть договор в суде:

  • использование арендованной недвижимости не по назначению;
  • порча арендованной квартиры и находящегося в ней имущества;
  • срыв сроков оплаты аренды более 2 раз (вы можете указать в договоре однократное нарушение срока);
  • отказ от выполнения капитального ремонта.

Вы вправе детально прописать условия, несоблюдение которых станет основанием для расторжения договора. Тогда в ходе судебного разбирательства вам будет проще доказать факты нарушений.

Внимание! Прежде чем обращаться в суд, вы должны пройти через процесс досудебного урегулирования. Если вы пропустите этот этап, то суд оставит иск без рассмотрения.

Чтобы разрешить спор до обращения в суд, обратитесь с претензией к нарушителю договора. Если он откажется от выполнения условий по соглашению или проигнорирует ваши требования, то можно идти в суд.

Договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке. stepnoeadm.ru

Условия для одностороннего расторжения

Заключая договор аренды жилья, включите в условия основания для его расторжения в одностороннем порядке. Таким образом, вы сможете избежать финансовых потерь и длительных судебных разбирательств.

Укажите в договоре причины, по которым вы сможете досрочно отказаться от найма квартиры, к примеру, из-за повышения арендной платы или проживания в квартире лиц, не указанных в договоре.

Расторгнуть соглашение без суда возможно, когда жилье пришло в негодность из-за непредвиденных обстоятельств, за которые стороны договора не могут нести ответственности. К примеру, если крыша арендованного дома была повреждена ураганом.

В Краснодарском крае карантин, но отпускники едут тайком. А аренда там почем?

Все сошли с ума, или Карантинные обострения при аренде квартир

Ипотека или аренда — вот в чем вопрос! Реальные истории с расчетами

Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/arendnyi-dogovor-zachem-nujen-i-kak-ego-pravilno-zakliuchit-i-rastorgnut-5ee4e53c724b9679d0f988ce

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Нужен ли договор аренды

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Нужно ли регистрировать договор аренды? Преимущества оформления договора найма жилья

Нужен ли договор аренды

Многие из нас сдают свое жилье или, наоборот, снимают квартиры или комнаты. При этом часто договор найма заключается на срок менее года, например, на 11 месяцев.

Граждане мотивируют это тем, что если заключить договор на больший срок, то его нужно будет регистрировать в Росреестре.

Поэтому в данной статье мы разберем следующий вопрос – когда нужно регистрировать договор найма и какова процедура?

Для начала следует разобраться в том, что такое договор найма, кто может его заключать, в отношении какого имущества заключается договор найма.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Соответственно, исходя из положений ГК РФ, наймодателем, то есть лицом, которое предоставляет помещение в наем, может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и гражданской дееспособности.

Нанимателем же по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин (физическое лицо).

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование – для проживания в нем нанимателя.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дом).

После того, как мы разобрались с тем, что же такое договор найма, можем перейти к вопросу о необходимости его государственной регистрации.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть, если собственник жилого помещения изначально рассчитывал заключить краткосрочный договор найма (то есть на срок не более 1 года), то регистрировать такой договор не нужно. В этом случае в договоре нужно обязательно указать срок его действия.

Если же стороны договора не указали в нем срок, то договор считается заключенным на максимально возможный срок – 5 лет.

Если договор заключен на срок более одного года, то ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации. То есть регистрируется не сам договор найма, а обременение права собственности.

Процедура регистрации договора аренды

Согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.

То есть наймодатель и наниматель в течение месяца со дня заключения договора найма должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.

Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием услуги по регистрации можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).

Какова процедура государственной регистрации?

  1. Необходимые документы:
    • Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
    • Договор найма жилого помещения (договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования).
    • Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.
    • Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя).
    • Документ об уплате государственной пошлины.
    • Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя — физического лица действовать от его имени, если от имени заявителя — физического лица действует его представитель.
  2. Уплата государственной пошлины. В соответствии с п. 1 ст. 333. 33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации, государственная пошлина равна 2 000 рублей.
  3. Обращение в отделение Росреестра или в МФЦ. После того как все документы собраны, стороны договора должны обратиться в Росреестр или в МФЦ для оказания им услуги по государственной регистрации. Срок оказания услуги – 7 дней.

    Основания для приостановления оказания услуги. В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

    • лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
    • с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
    • имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
    • право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;
    • не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав и в других случаях.

    Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении. Срок приостановления зависит от самой причины.

    Основания для отказа. Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.

    2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

  4. Результат оказания услуги. Конечным результатом осуществления государственной услуги является государственная регистрация ограничения (обременения) права.

Преимущества государственной регистрации

Многие люди не видят необходимости в государственной регистрации обременения при заключении договора найма, так как считают, что, по сути, это никак не влияет на отношения сторон договора.

При этом государственная регистрация требует как денежных затрат, таких как уплата государственной пошлины, так и временных, так как обеим сторонам договора нужно присутствовать при его государственной регистрации.

Более того доход, полученный от сдачи имущества по договору найма, подлежит обязательному декларированию, а соответственно с него нужно уплачивать налог.

Именно по этим причинам многие и заключают краткосрочный договор или вовсе просто не регистрируют долгосрочный.

Однако, у этой процедуры есть и ряд плюсов.

Так наймодатель не имеет права лишить вторую сторону проживания в квартире до окончания срока действия договора.

Даже в том случае, если собственник решит продать своё недвижимое имущество, ему придётся либо ждать окончания срока найма, либо продавать имущество с обременением, а этом случае ему необходимо будет в обязательном порядке предупреждать покупателя о том, что квартира на данный момент сдаётся.

Для наймодателя плюсы заключаются в том, что в случае возникновения конфликтной ситуации ее легче разрешить, если есть подписанный и зарегистрированный договор найма. Государственная регистрация существенно облегчает судебные споры и разбирательства. Например, споры, возникшие в связи с отказом от оплаты за предоставление жилья, возмещением ущерба от порчи имущества и т.д.

Кроме того, если договор найма зарегистрирован, это дает возможность наймодателю показать свой дополнительный доход, что является плюсом, например, в такой ситуации, как получение кредита.

Таким образом, процедура регистрации обременения права собственности на жилое помещение в случае заключения договора найма не только не слишком сложная, но и имеет ряд преимуществ для обеих сторон договора.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/risk-nenuzhnaya-formalnost-ili-horoshaya-garantiya-nuzhno-li-registrirovat-dogovor-najma

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.