Как сделать родственный обмен

Содержание

Родственный обмен квартирами: где оформлять, необходимые документы

Как сделать родственный обмен

Упрощается ли процедура обмена квартир, если эти объекты недвижимости принадлежат родственникам? Это достаточно популярный вопрос. В данной статье мы разберемся, есть ли разница в том, кто планирует обменивать свои жилищные площади. В Законодательных документах Российской Федерации отсутствует понятие «родственного обмена».

Жилищный кодекс оперирует понятием «обмен» без отсылки к родственными или не родственным отношениям. Но это не является помехой для совершения подобного обмена.

Обмен недвижимостью предполагает ряд этапов, на каждом из которых есть свои особенности и правила. В целом обмен жилыми площадями регламентируется 567 статье Гражданского Кодекса.

Варианты оформления сделки обмена

Договор мены это сделка двухсторонняя, сторонами которой могут быть знакомые или незнакомые люди, а так же родственники. Это значит, что условия обмена одинаковые для всех.

Но, при казалось бы, одинаковых условиях обмена для всех, для родственников есть несколько вариантов, которые могут быть использованы при обмене:

  1. Договор мены. То есть стороны, заключающие договор мены, одновременно выступают продавцами своей недвижимости и покупателями новой. Такая сделка может быть равноценной либо предполагать доплату разницы в стоимости недвижимости. Этот вопрос в каждом случае решается индивидуально. Такие сделки могут, как заверяться нотариусом, так и быть сразу предоставлены в Росреестр. Сделка мены предполагает уплату налога в 13% от общей суммы договора.
  2. Договор купли-продажи. Такой вариант более финансово затратный. В таком случае составляется 2 договора купли-продажи недвижимости для каждой стороны. Для юридической защищенности договоры могут быть заверены нотариусом. Далее сделка оформляется в Росрестре. Обе стороны обязаны уплатить налоги в размере 13% от своих сделок, на каждый договор о купле и продаже.
  3. Договор дарения. Это самый экономный вариант обмена, так как в случае дарения близким родственникам налогами не облагается. Так что если у вас близкие родственные отношения, то проще оформить 2 договора дарения и таким образом произвести обмен квартирами. Единственно, что при неравноценном обмене в договоре дарения нет возможности прописать пункт о доплате. Этот вопрос на законодательном уровне вы не сможете урегулировать, только при личной договоренности и ее дальнейшем соблюдении.

Этапы обмена жильем

  1. Договоритесь о проведении сделки, осмотрите помещения, обсудите условия. Примите окончательное решение об обмене.
  2. Подготовьте жилую недвижимость к продаже: выпишите жильцов, оплатите счета за ЖКХ, подготовьте техническую документацию на квартиру. Получите письменное согласие других собственников, при их наличии.

  3. Оцените стоимости жилья и определите, есть ли необходимость в доплате. Договоренность об оплате должна быть достигнута до начала подготовки всех документов.
  4. Подготовка договора. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись в нотариальную контору. Там же договору присвоят номер и внесут в Росреестр.

  5. Регистрация договора в Росреестре занимает от 3 до 10 дней

Какие документы нужны:

  • свидетельство о правах собственности на квартиру,
  • согласие собственников на продажу недвижимости,
  • технические документы на квартиру,
  • справка с БТИ,
  • копия домовой книги,
  • кадастровый паспорт,
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
  • договор мены.

Пакет документов на дарение недвижимости дополнительно будет в себя включать документы, на основе которых можно выявить степень родства, согласие на дарение всех участников приватизации данного жилья.

Родственный обмен муниципальных квартир

Согласно части пятой 72 статьи Жилищного кодекса РФ наниматели социального жилья имеют право осуществить обмен жилья между двумя и более лицами, проживающими в одном или разных населенных пунктах на территории РФ.

Договор для обмена жилыми площадями подготавливается и подписывается в трех экземплярах, один из которых предоставляется в уполномоченные органы регистрации.

Каждая сторона договора обязана предоставить договор в местные административные органы для одобрения сделки.

Отклонить сделку администрация может только в исключительном случае:

  • наличия иска к участнику процесса о расторжении либо изменении предыдущего договора соцнайма,
  • обмениваемое помещение признано непригодным для эксплуатации,
  • само право пользования жильем квартиросъемщиков уже оспаривается в судебном порядке,
  • дом подлежит капитальному ремонту в ближайшее время,
  • дом подлежит сносу,
  • в случае вселения по результатам обмена в помещение человека с одной из форм хронических заболеваний (пункт 4 статьи 2 Жилищного кодекса.

Документы для оформления обмена муниципальным жильем

В администрацию района необходимо помимо договора мена предоставить:

  • заявление по установленной форме с просьбой одобрить факт обмена,
  • паспорт или копия документов, удостоверяющих личность,
  • договор соцнайма,
  • ордер на вселение,
  • справку о прописанных людях в помещении на обмен,
  • согласие всех проживающих на обмен,
  • согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних или недееспособных граждан,
  • документы об отсутствии долгов по коммунальным счетам.

Обмен приватизированной квартиры на квартиру в социальной найме

В действующем законодательстве такие варианты прямо не прописаны, а, следовательно, процедура явно не будет простой и понятной.

На данный момент есть два вариант решения данной ситуации:

  1. Приватизация квартиры из социального найма и оформление договора мены или дарения.
  2. Прописать в квартире социального найма дееспособного совершеннолетнего гражданина и передать ему права ответственного квартиросъемщика. Другую квартиру новому владельцу можно передать по договору мены или дарения.

В целом заключение сделок обмена недвижимостью между родственниками наиболее безопасный вид сделок с недвижимостью. При грамотном подходе он может стать самым экономичным и оперативным.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/rodstvennyj-obmen-kvartirami-gde-oformlyat-neobxodimye-dokumenty/.html

Родственный обмен квартир. Документы и сроки для оформления

Как сделать родственный обмен

Родственники, обладающие правами на жилое помещение, имеют возможность обменяться данными объектами недвижимости. В данной статье рассмотрены варианты для осуществления обмена и нюансы каждой из процедур.

Отдельного внимания заслуживает процесс мены квартирами, полученными лицами в результате заключения с муниципалитетом договора социального найма.

Возможен ли обмен квартир между родственниками?

Хотя в самом законодательстве не упоминается такое понятие как «родственный обмен» жилыми помещениями, на практике подобное явление имеет место.

В настоящее время обменяться квартирами могут не только лица, находящиеся в близких родственных связях, но и прочие граждане, желающие совершить обмен.

Как сделать родственный обмен квартир?

Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами. Процедура во многом зависит от вида имущества, подлежащего обмену.

Согласно юридической практике, наиболее часто обмениваются следующими объектами недвижимости:

  • приватизированным жильём;
  • помещениями, выданными в связи с заключёнными договорами социального найма;
  • квартирами, полученными иным способом (например, в результате покупки или дарения).

Рассмотрим каждый отдельный вариант подробнее.

Обмен приватизированным жильём

Родственный обмен квартир, принадлежащих гражданам в связи с осуществлённой приватизационной процедурой, заключается в оформлении договора мены, подписании его сторонами сделки и обращении в отделение ЕГРП либо МФЦ для перерегистрации прав на жилые помещения.

Договор мены должен составляться в письменном виде. Если помещения, подлежащие обмену, не являются равноценными, гражданин, получивший более дорогостоящий объект, обязуется оплатить второй стороне разницу в стоимости. При осуществлении данной сделки действуют те же правила, что и при купле-продаже жилья.

Обмен помещениями, находящимися в собственности граждан, но полученных не в результате приватизации (например, по наследству, при покупке и т. д.), происходит аналогичным образом.

Советуем статью: Приватизация доли в квартире.

Обмен коммунальными помещениями

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).

Договор об обмене должен составляться в письменном виде и содержать подпись всех нанимателей. Данный документ, согласно 74 статье ЖК РФ, предоставляется наймодателям для получения их согласия на осуществление сделки.

Интересный материал: Договор мены квартиры.

Документация для осуществления обмена коммунальными помещениями

Чтобы получить согласие наймодателя, граждане, желающие обменяться своими коммунальными помещениями, должны собрать определённые бумаги.

Ниже представлен список документов для родственного обмена квартирами, предоставляемый местному административному органу:

  • паспорта заявителей;
  • оформленное письменно согласие на обмен всех членов семьи, проживающих по одному адресу;
  • справка о составе семьи, прописанной в помещении;
  • договор социального найма;
  • заявление с просьбой одобрить обмен;
  • разрешение от ООП (при необходимости);
  • и т. д.

Дарение вместо договора мены

Обмен одной квартиры на другую может принести существенные затраты на осуществление сделки. Если поменяться жильём решают близкие родственники, наиболее выгодно будет оформить дарение.

Согласно 572 статье ГК РФ, передать объект недвижимости в дар в этом случае возможно на безвозмездной основе.

При этом граждане освобождаются от уплаты налога в размере 13%, если входят в круг близких родственников дарителя. В соответствии со статьёй 14 СК РФ, к таким лицам относятся:

  • дети;
  • родители;
  • внуки;
  • сёстры или братья;
  • дедушки и бабушки.

Граждане, являющиеся собственниками жилого помещения, вправе свободно распоряжаться собственным имуществом, в том числе подарить его родственникам и прочим лицам.

Полезный материал: Какие документы нужны для оформления квартиры?

Документация для мены или дарения жилья, находящегося в собственности лиц

Как указывалось выше, для завершения сделки обмена граждане должны получить свидетельство из ЕГРП, подтверждающее переход прав собственности на помещения. С этой целью стороны сделки (и при заключении договора мены, и при дарении) предоставляют сотруднику госслужбы перечисленные ниже бумаги:

  • паспорта всех участников сделки;
  • свидетельство из Росреестра о праве на владение квартирой;
  • письменное согласие супруга дарителя и прочих совладельцев при их наличии (при оформлении дарственной) либо разрешение от всех участников приватизации, имеющих свою долю в общей собственности;
  • согласие от ООП (если среди участников сделки имеются недееспособные или не достигшие 18 полных лет лица);
  • техническая документация на помещение;
  • квитанция с оплаченной пошлиной;
  • выписка об отсутствии ограничений и долгов на квартире;
  • документ, на основании которого происходит обмен (дарственная или договор мены);
  • заявление в ЕГРП для осуществления регистрационных действий.

Список может отличаться в зависимости от ситуации, поэтому заявителям рекомендуется заранее уточнять перечень у сотрудников МФЦ или ЕГРП.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

Источник: https://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/obmen-kvartir-mezhdu-rodstvennikami/

Родственный обмен квартирами между близкими: оформление договора мены

Как сделать родственный обмен

Обмен квартирами между родственниками является одним из законных способов решить жилищную проблему одной или нескольких семей.

Различные варианты родственного обмена жилья могут предусматривать как совершение гражданско-правовых сделок, так и действия, не влекущие переход права собственности на недвижимость.

Законодательная база

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

  • квартиры на квартиру;
  • долями квартиры;
  • комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

  • улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
  • получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
  • переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
  • решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Еще один способ обмена квартир между родственниками заключается не в оформлении документов с юридической силой на жилые помещения, а во взаимной выписке и прописки граждан.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

С чего начинать?

Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.

Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.

Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.

Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.

В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.

Куда необходимо обратиться?

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

  • в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
  • органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Какие нужны документы?

Необходимый перечень документов на совершение мены объектами недвижимости также будет отличаться в зависимости от правового статуса жилья и выбранного способа обмена.

В документацию на квартиру, находящуюся в собственности граждан, входят:

  • свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, на основании которого была приобретена квартира (договор купли-продажи, приватизационный договор и т. д.).

Данная документация на жилье должна быть собрана обеими сторонами обмена.

Для переоформления прав на муниципальные помещения от граждан потребуется представить договоры соцнайма и доказательства, что осуществляется родственный обмен квартирами на другую квартиру. Помимо этого, потребуется взять поквартирные карточки для обеих сторон данной процедуры.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Возможные причины отказа

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

Некоторые особенности

Для обмена отдельными видами объектов предусмотрены особенности оформления документов. Чтобы обменять комнату в квартире на земельный участок или дом, необходимо чтобы такие разнородные объекты находились в собственности граждан.

Для совершения подобной сделки в отношении жилья при обмене доли квартиры будет необходимо дополнительно подготовить следующие документы:

  • кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН в отношении участка и дома;
  • нотариальное согласие владельцев долей в жилом помещении на отчуждении части квартиры.

Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.

Как обменять квартиру с приличным износом на новое жилое помещение? Законодательство не запрещает менять старую квартиру на новостройку. Условия таких договоров могут определять сами граждане.

При оформлении родственной квартиры в новостройке взамен старого жилья может быть установлена доплата, соответствующая разнице в рыночной стоимости объектов. Получите бесплатную юридическую консультацию

Источник: https://provashiprava.ru/kvartira/obmen/rodstvennyj-obmen-kvartir.html

Обмен долями между родственниками 2021: способы, образцы и налоги

Как сделать родственный обмен

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Скачать дарственную можно здесь.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html

Договор обмена квартирами между родственниками | Как оформить обмен долями квартир между родственниками

Как сделать родственный обмен

Среди всех договорных отношений в гражданском праве особое место занимают договоры мены. Обмен между гражданами возможен в отношении всех объектов, оборот которых не ограничен государством, но чаще всего касается бартера недвижимости.

Субъектами договора мены могут выступать как посторонние друг другу люди, так и те, чью отношения сформированы родственными связями. Казалось бы, второй вариант обмена должен иметь льготные условия оформления сделки. Однако, это не так.

Родственный обмен квартиры на квартиру осуществляется точно также, как и обмен недвижимостью между другими гражданами. Такое понятие вовсе не закреплено в действующем законодательстве.

Что такое родственный обмен?

Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.

Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.

В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.

Хоть договор мены и не является коммерческой сделкой, но имеет определенные сходства с договором купли-продажи. В нем также возникают продавцы и покупатели имущества, выступающие сторонами сделки.

В рамках договора мены могут быть переданы любые имущественные права, которые не имеют обременения.

Оспаривание сделок, связанных с родственным обменом квартирами, осуществляется в том же порядке, что и любые другие договоры мены имущества.

Основанием признания договора недействительным может быть нарушение правил его оформления или преступный умысел со стороны одного субъекта сделки.

Нормативная база

Обмен квартирами между родственниками отдельно законодательно не регламентируется.

В ст. 567 ГК РФ отражены общие правовые особенности, касающиеся договора мены. Следующие по нумерации статьи рассматривают нюансы отдельных аспектов обмена имуществом между правовыми субъектами.

Каждая из сторон договора мены выступает продавцом и покупателем одновременно.

В ст. 153-162 ГК РФ закреплены основные требования к договору мены. Например, при цене сделки в 10000 рублей, она в обязательном порядке должна быть оформлена в письменном виде.

В ЖК РФ также отсутствуют особые указания на совершение сделки между родственниками. В ст. 72 ЖК РФ закреплена возможность обмена не только приватизированных помещений, но и жилья по договору социального найма.

Требования к родственному обмену квартирами

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование договора, отражающее предмет сделки;
  • Информация о сторонах сделки;
  • Права и обязанности сторон при совершении сделки;
  • Ответственность за несоблюдение условий договора;
  • Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
  • Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
  • Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.

Договор мены между родственниками не подлежит обязательной государственной регистрации. Стороны сделки обращаются в Росреестр только за регистрацией перехода права собственности на имущество.

Кроме того, сообщать о сделке приходится и в налоговые органы. Обмен квартирами облагается налогами.

Какие документы нужны для обмена?

Кроме составления самого договора мены, сторонам на всех этапах совершения сделки требуется собрать внушительный пакет сопутствующих сделке документов.

В частности, у сторон на руках должны быть:

  • Заявление от каждой из сторон сделки с указанием ссылки на договор мены;
  • Паспорта сторон сделки;
  • Заключенный договор мены за подписью обеих сторон;
  • Документы на имущество, удостоверяющее его принадлежность к тому или иному субъекту: свидетельства о праве на наследство, бумаги, подтверждающие приватизацию;
  • Кадастровый паспорт квартир;
  • Квитанции об оплате государственной пошлины в количестве двух штук от каждой из сторон сделки;
  • Выписки из реестра недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения;
  • Разрешительные документы на сделку от третьих лиц, которые имею право голоса.

Когда передается имущество, принадлежащее обоим супругам, требуется оформление согласия одного из них на совершение сделки, стороной которой выступает второй из них.

Когда в сделке фигурируют несовершеннолетние субъекты, требуется получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Это необходимо для того, чтобы опека проконтролировала отсутствие нарушений прав несовершеннолетних граждан.

Как оформить родственный обмен в 2019 году?

Чтобы оформить передачу квартир между родственниками, требуется пройти множество этапов сделки и несколько инстанций для их удостоверения.

Итак, алгоритм оформления родственного обмена квартирами выглядит следующим образом:

  • Проведение оценки стоимости жилья. Для этого может потребоваться помощь независимого оценщика. Оценить необходимо как имущество, отчуждаемое по договору, так и ту квартиру, собственником которой Вы становитесь. Это необходимо для того, чтобы обосновать применение компенсационных выплат в случае несоответствия стоимости обмениваемого имущества.
  • Подготовка квартиры к продаже. Для этого владельцу требуется расплатиться со всеми имеющимися долгами, снять обременение с жилья.
  • Обратиться в БТИ за выдачей технического паспорта.
  • Заключить договор мены между сторонами по всем правилам гражданского права.
  • Осуществить передачу жилья на основании акта приема-передачи.
  • Оформить государственную регистрацию через Росреестр. Для этого требуется подать туда заявления, копи договора и иные необходимые документы.
  • Оформить паспорт БТИ на новое жилье.
  • Обратиться в налоговую с необходимым пакетом документов.
  • Изменить записи в управляющей компании и ТСЖ, сменить расчетно-кассовые счета.

Регистрация обмена квартирами возможна не только в Росреестре. Стороны имеют право обратиться за этой услугой в многофункциональные центры или на портал государственных услуг.

Срок регистрации договора мены составляет от 10 до 30 дней в зависимости от региона, в котором осуществлен обмен.

Налогообложение сделки: что платить за обмен?

Считается, что договор мены идентичен в гражданском праве с договором купли-продажи. Именно поэтому у сторон сделки при этом возникает обязанность по уплате налога на доходы в размере 13%.

Налоги, выплачиваемые при этом, могут в некоторых случаях не взиматься. Законодательно закреплены случаи, при которых стороны освобождаются от уплаты налога в 13% на договор мены.

Если граждане не являются налоговыми резидентами страны, для них налог на обмен квартир возрастает до 30%.

С 2017 года освобождаются от уплаты налогов в 13% продавцы квартир, владеющие ими более 5 лет.

Для того, чтобы избежать уплаты налогов, договор мены часто заменяется договорами дарения. При процедуре дарения близкие родственники освобождаются от налогообложения.

Однако, такая рокировка может иметь свои подводные камни. Так, оспорить и отменить сделки по дарению намного сложнее и дольше по времени, чем договор мены.

Частные случаи родственного обмена квартирами

Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.

Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир?

Приватизированные квартиры – это квартиры, право собственности на которые зарегистрировано за их владельцами через процедуру приватизации жилья.

Очевидно, что в этом случае особых трудностей в оформлении сделки быть не может. Это, так сказать, идеальные условия обмена, когда обе квартиры принадлежат на правах собственности своим владельцам.

В этом случае для обмена требуется лишь заключить договор мены, подписать его сторонами сделки и обратиться в отделение регистрационной палаты или МФЦ для перерегистрации прав на новое жилье.

Аналогичным образом происходит и обмен квартирами между гражданами, которые получили их не через процедуру приватизации, а по наследству, при покупке или иным законным образом.

Если одна из квартир приватизирована, а вторая нет, лучше всего осуществить сначала процедуру приватизации. Для этого требуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

Как обменять жилье социального найма?

Продавать те квартиры, которые принадлежат государству, а не частному лицу, но которыми последние пользуются по договору социального найма, нельзя. Но обменивать их закон вполне разрешает.

Граждане, владеющие государственным жильем на основании договора социального найма, имеют право обменивать свое жилье на такое же, даже в других регионах страны.

Для оформления сделки требуется:

  • Заключить договор мены;
  • Подать заявление в муниципалитет с приложением копии договора обмена;
  • Получить в течение 10 дней ордер из муниципалитета, удостоверяющий право обмена, и зарегистрировать проживание.

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмена долями квартир между родственниками не имеет каких-либо особенностей в сравнении между обменами целыми квартирами. Но для обмена долями необходимо наличие выделенной доли.

Если такая доля не выделена, то обменять ее не представляется возможным даже через судебные инстанции. Именно поэтому для успешного обмена долями лучше заранее выделить свои доли.

Если стороны сделки, имеют доли и соответственно проживают в различных квартирах, в которых кроме них живут и другие собственники долей жилого помещения, провернуть сделку обмена будет непросто.

При проживании сторон сделки в разных квартирах, для договора мены требуется получение согласия собственников оставшихся долей квартир.

Если иные собственники долей квартир будут не согласны на подобный обмен, вопрос будет решаться через суд.

Обмен имущество разрешен действующим гражданским законодательством на основании договора мены. Сделка может быть осуществлена как между чужими людьми, так и между близкими родственниками.

Особых привилегий по оформлению родственного обмена квартирами не предусмотрено. Сделка подлежит государственной регистрации и налогообложению на общих основаниях.

Нюансы в оформлении возникают только при родственном обмене жилья социального найма или долей недвижимости.

Источник: https://legalpeak.ru/obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.