Как продать квартиру ипотечную

Содержание

Как продать ипотечную квартиру – досрочное погашение долга или перевод залога на покупателя

Как продать квартиру ипотечную

Время, когда люди покупали и продавали квартиры за наличные денежные средства, прошло. Одной из причин стало значительное увеличение стоимости недвижимости. В связи с чем большинство людей не могут позволить себе приобрести квартиру за собственные средства и восполняют недостаток денежных средств путем привлечения банковского капитала.

Купив квартиру в ипотеку, вполне можно оказаться в ситуации, когда Вы не смогли ее выплачивать, причем причины могут быть абсолютно разными, например, прибавление в семье, увольнение с работы, пандемия коронавируса.

Или, наоборот, Вам вдруг повысили зарплату на новой работе, и Вы решили строить собственный дом, а не жить в приобретенной ранее квартире.

Неважно какая причина, но теперь перед Вами стоит задача продать жилье, купленное в ипотеку.

Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка? И мы сразу на него ответим. Да, можно.

Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов. Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

  1. Копии паспортов участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого участия и т.д.).
  3. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
  5. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
  7. Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

С чего же начать продажу квартиры?

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

  1. Погасить кредит досрочно;
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет средств Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);

Досрочное погашение долга

Этот способ самый простой с технической точки зрения, но достаточно трудоемкий и затратный для Продавца. Суть данного способа в том, что продавцу необходимо где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит).

В этом случае, продавец гасит задолженность перед банком, получает справку об отсутствии задолженности. С этой справкой необходимо пойти в Росреестр и снять обременение с объекта недвижимости.

После данной процедуры Продавец может спокойно распорядиться квартирой и продать ее без проблем. При этом вырученные денежные средства после продажи недвижимости могут пойти на погашение потребительского кредита.

Нужно заметить, что многие крупные банки предлагают специальные программы, например, рефинансирование ипотеки.

С формальной точки зрения это новый кредит, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, а также, если необходимо вывести квартиру из-под залога для последующей продажи.

Досрочное погашение – достаточно трудновыполнимый способ, но более быстрый. Кроме того, именно данный способ гарантирует, что Вы сможете продать заложенную банку квартиру по рыночной цене.

Погашение ипотеки за счет средств Покупателя

Это один из самых распространённых способов продажи заложенной квартиры, который технически реализуется следующим образом.

Собственные денежные средства Покупателя делятся на две части: одна часть идет на погашение задолженности по ипотеке, вторая переходит Продавцу. Если используются наличные денежные средства, расчеты происходят с использованием двух банковских ячеек, если безналичные, то путем открытия двух аккредитивов.

Банковская ячейка – это индивидуальный сейф, который клиент арендует для хранения денег, важных документов, драгоценностей и других ценностей. Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца.

Договор аренды банковской ячейки можно заключить также и между тремя сторонами: документ могут подписывать Покупатель, банк и продавец.

К одной ячейке получает доступ банк-залогодержатель, к другой Продавец. Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на квартиру.

Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями соглашения об аренде банковской ячейки. В данном соглашении устанавливается перечень документов, при предоставлении которых денежные средства могут быть получены Продавцом, а также конкретные сроки.

Обычно только после регистрации права перехода права собственности на квартиру Продавец имеет право прийти в банк с экземпляром договора и забрать деньги из банковской ячейки, предоставив при этом подтверждающие документы.

Возможные риски использования банковских ячеек заключаются в том, что не все Банки контролируют денежную сумму, которую Покупатель закладывает в ячейку, и не все проверяют купюры на подлинность. Некоторые банки требуют дополнительную плату за услугу по описи вложения в банковскую ячейку, но опять же ее оказывают не все банки.

Чтобы обезопасить себя от таких рисков, необходимо выбирать надежные банки с хорошей репутацией, и дополнительно заказывать услугу по проверке купюр на подлинность до закладки их в ячейку.

Аккредитив – это форма безналичных расчетов, при которой покупатель и продавец взаимодействуют не напрямую, а с привлечением банков-посредников, которые следят за выполнением условий договора и проверяют предусмотренные сделкой коммерческие документы до перечисления денег.

Суть процедуры схожа с банковской ячейкой, разница лишь в том, что здесь расчет осуществляется безналичными денежными средствами.

Этот способ передачи денег наиболее безопасен. В данном случае банк в некоторой мере становится гарантом правильности взаиморасчетов между сторонами.

В этом варианте не используются наличные денежные средства, поэтому исключаются связанные с ними риски – фальшивые купюры, кража денег и пр. Кроме того, факт поступления средств, размер суммы и подлинность денег контролирует банк, а не продавец.

А в-третьих, защищена вся сумма, в то время как никто не знает, сколько денег положили в банковскую ячейку.

Продажа квартиры вместе с долгом

Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е.

банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.

Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.

То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.

Квартира же так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита уже новым собственником квартиры.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodat-kvartiru-v-ipoteke-mozhno-no-slozhno-yurist-rasskazyvaet-kakie-est-varianty

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать квартиру ипотечную

Продать квартиру в ипотеке можно, но с согласия банка (ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»). Есть несколько стандартных схем продажи как с участием кредитора, так и без него. Рассмотрим, каковы особенности сделок с ипотечной недвижимостью, какие есть варианты продажи, какие документы для этого понадобятся, что нужно сделать и каковы риски для продавца и покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Как говорилось ранее, продать ипотечное жилье можно, но с согласия кредитора. По ипотеке он выступает залогодержателем, а заемщик – залогодателем. До полного погашения задолженности квартира находится в обременении у банка, оно отражается и в Росреестре. Если же залогодателю выдана закладная, он тоже может продать недвижимость, но с соблюдением содержащихся в нем условий.

Если же залогодатель не соблюдает правила, установленные ст. 37 ФЗ №102-ФЗ, на основании ст. 39 ФЗ №102 банк может потребовать признания сделки купли-продажи недействительной и полного досрочного погашения ипотеки. Кроме того, покупая ипотечную квартиру и зная о том, что продавец нарушает законодательство, покупатель несет с ним солидарную ответственность перед банком.

Важно! В каждом банке разные условия продажи ипотечного жилья. Если в одном допускается рефинансирование жилищного кредита, то в другом могут разрешить только покупку квартиры с погашением ипотеки продавца.

Ипотека в Сбербанке

В Сбербанке можно продать квартиру через полное досрочное погашение или переоформление ипотеки на покупателя. Последнее возможно лишь в том случае, если недвижимость приобретается в городе оформления жилищного кредита.

Ипотека в ВТБ

В ВТБ допускается продажа ипотечной квартиры после полного погашения долга. Заемщик должен прийти и написать заявление о выдаче разрешения, оно будет рассмотрено в течение 14 дней.

По итогу назначается дата сделки, в ходе которой в банковскую ячейку закладываются деньги на закрытие ипотеки, и еще часть средств, которые отдадут продавцу после регистрации права собственности.

Закладка денег контролируется сотрудником банка.

Примечание: если покупатель берет квартиру в ипотеку, сделкой занимается центр ипотечного кредитования. В остальных случаях достаточно обратиться в офис ВТБ.

Ипотека в других банках

Большинство остальных банков допускает продажу заложенных квартир только после досрочного погашения всей задолженности.

Например, такие правила у «Тинькофф»: заемщику достаточно уведомить банк о намерении продать жилье, и, если не будет никаких нареканий, приступить к сделке.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как определить цену ипотечной квартиры?

Один из минусов продажи недвижимости с обременением – необходимость снижения цены. При прочих равных условиях человек купит квартиру без ограничений, т.к. сделка с ипотечным жильем несет для него риски.

Если нужно продать квартиру быстро, придется снижать стоимость минимум на 10% от средней рыночной цены.

Совет: лучше дождаться максимального спроса, чтобы продать квартиру по выгодной цене. Пик продаж начинается с августа-сентября, когда люди возвращаются с отпусков. Зимой, особенно перед Новым годом, обычно затишье, равно как и летом, когда многие отдыхают.

Варианты продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от требований банка-залогодержателя ипотечную квартиру можно продать несколькими способами:

  1. Погасив ипотеку досрочно самостоятельно или с участием банка в ходе сделки.
  2. Переоформив ипотеку на покупателя.
  3. Дождавшись продажи жилья самим банком.

Рассмотрим каждый вариант подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Погасить досрочно ипотеку можно за свои деньги. Так ему не придется снижать стоимость: сначала закрывается долг и снимается обременение, затем недвижимость выставляется на продажу уже «чистой».

Другой вариант – реализация жилья с погашением кредита за счет денег покупателя. Найти человека, готового внести крупную сумму в счет задатка, крайне проблематично. Если долг небольшой (до 500 000 руб.), шансы на относительно быструю продажу увеличиваются. При сумме долга в несколько миллионов некоторым приходится ждать своего покупателя годами.

В последнем случае порядок действий выглядит так:

  1. Собственник выставляет квартиру на продажу. Риэлторы советуют не указывать в объявлении наличие обременения, это отпугнет покупателей. Если же человек посмотрел жилье и «загорелся» покупкой, сообщить об ипотеке нужно.
  2. Покупатель находится, ему говорится об ипотеке. Если он согласен внести большой задаток, стороны переходят к следующему шагу.
  3. Заключается договор купли-продажи (далее – ДКП), согласно которому до регистрации вносится задаток, оставшаяся часть – после.
  4. Покупатель перечисляет продавцу задаток, тот погашает им долг и берет в банке справку об отсутствии задолженности.
  5. Подаются документы на регистрацию права собственности в Росреестре.
  6. После регистрации продавец получает оставшуюся часть денег.

Важно! Обременение снимается в течение трех рабочих дней с момента закрытия долга. Чтобы ускорить процесс, рекомендуется представить в банк справку о внесении денежных средств по ипотеке, а затем получить справку об отсутствии задолженности.

и образец договора

ДКП с задатком для погашения ипотеки должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные сторон, адреса регистрации.
  2. Сведения о квартире: общая площадь, адрес, кадастровый номер, количество комнат.
  3. Количество зарегистрированных лиц на момент заключения договора.
  4. Срок снятия с регистрационного учета.
  5. Размер задатка.
  6. Обязательство продавца о направлении задатка на погашение ипотеки.
  7. Порядок и сроки расчетов.
  8. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
  9. Подписи участников сделки.

Документы

Для сделки покупатель должен подготовить:

  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт;
  • квитанции об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • выписку из домовой книги.

После погашения ипотеки нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности и претензий. Также необходим документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Покупателю понадобится только паспорт.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Продать обремененную квартиру можно и с участием банка. Это безопаснее для всех сторон:

  1. Продавец уточняет у кредитора условия сделки, берет разрешение.
  2. Сотрудник банка выдает разрешение и справку о размере задолженности.
  3. Покупатель зачисляет деньги через аккредитив или систему безопасных расчетов. Часть средств отправляются на закрытие ипотеки. Остаток продавец получает после регистрации сделки.
  4. Стороны заключают ДКП, подаются документы на регистрацию.

Продажа ипотечной квартиры в ипотеку

Этот вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, актуален для покупателей, которые тоже берут жилищный кредит. Идеально, если он будет в том же банке, что и ипотека продавца:

  1. Продавец находит покупателя, уточняет условия сделки.
  2. Покупатель подает заявку на ипотеку, заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом.
  3. В банк представляется итоговый пакет документов. Если кредитора все устраивает, ипотечный договор с продавцом расторгается и заключается с покупателем на сумму долга бывшего собственника.
  4. Подаются документы на регистрацию права собственности и обременения.

Продажа ипотечной квартиры банком

Это самый неблагоприятный для продавца способ продажи. Банк выставляет недвижимость на торги через электронную площадку, причем по самой минимальной цене. В итоге после сделки часть денег направляется на закрытие задолженности, остаток перечисляется заемщику.

Он теряет многое: например, если при обычной продаже квартира может уйти за 3 000 000 руб., то при торговле банком через площадку ее выставят за 2 000 000 руб. Кредитору важно быстрее выйти на сделку и получить деньги.

Сколько средств останется у заемщика, для него роли не играет.

Важно! Обычно квартиры выставляют на продажу через электронные торги при невыполнении обязательств по договору. Например, если заемщик допускает длительную просрочку.

Покупка ипотечной квартиры через торги хороша для покупателя: он становится собственником недвижимости по минимальной цене. Но есть и минус: на покупку лота нельзя оформить ипотеку. Оплата принимается только за счет собственных средств.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как зарегистрировать право собственности?

Вне зависимости от способа продажи заложенной квартиры сторонам придется регистрировать переход права собственности. Для этого можно обратиться в Росреестр напрямую или подать документы через МФЦ.

Если же ДКП удостоверяется нотариусом, документы подает он, услуга предоставляется бесплатно.

Как подать документы через МФЦ:

  1. Записаться на прием на официальном сайте ведомства.
  2. Прийти в назначенное время. Присутствие обеих сторон обязательно.
  3. Подать подписанный ДКП и остальные документы на рассмотрение.
  4. Дождаться окончания сроков регистрации и получить итоговый пакет документов.

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

МФЦ9 рабочих дней
Росреестр7 рабочих дней
Нотариус3 рабочих дня

Документы и госпошлина

Для регистрации понадобится:

  • ДКП;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • справка об отсутствии задолженности перед банком (требуется, если обременение еще не снято);
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Пошлину оплачивает покупатель. Для физлиц ее размер составляет 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Налоги после продажи квартиры

После сделки продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от прибыли. Она рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи. Например, если недвижимость куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., налогом облагается 1 000 000 руб.

Примечание: освобождены от налога граждане, владеющие недвижимостью более трех лет, если она получена по наследству, договору дарения, ренты, или в результате приватизации. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ равен 5 годам. Декларация 3-НДФЛ представляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а сам налог платится до 15 июля.

Подводные камни при продаже квартиры в ипотеку

Если человек хочет продать ипотечную квартиру в ипотеку покупателю, ему стоит опасаться только неодобрения сделки банком.

Дело в том, что окончательное решение кредитор принимает только после оценки недвижимости и изучения документов собственника.

Даже если стороны заключили преддоговор с задатком, нет никаких гарантий, что банк одобрит сделку. Задаток придется возвращать покупателю, если это указано в условиях преддоговора.

В остальном же никаких рисков для продавца нет. Более того, банк в большинстве случаев полностью контролирует сделку, что сводит вероятность обмана или оплаты поддельными купюрами до нуля.

С покупателем квартиры в залоге ситуация обстоит наоборот, он рискует больше. Отдав продавцу большой аванс, нет никакой гарантии, что тот направит его на погашение задолженности. В результате человек может остаться и без денег, и без жилья.

Совет юриста: если сделка проводится без участия банка, покупателю стоит попросить у продавца справку о размере задолженности по ипотеке с реквизитами для погашения, затем самостоятельно перевести деньги и затребовать у продавца справку об отсутствии претензий кредитора.

Ответы юриста на частные вопросы

Что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка? Кредитор сможет оспорить сделку и привлечь продавца и покупателя к солидарной ответственности. Но вообще Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности, т.к. недвижимость будет в обременении у банка.

Как продать ипотечную квартиру при разводе, если она куплена в браке? Любым из представленных выше способов. Но в этом случае придется либо получать нотариальное согласие супруга на продажу, либо оформлять ДКП с участием двух продавцов.

Что делать, если банк не дает согласие на продажу квартиры с непогашенной ипотекой? Остается только один вариант – погасить задолженность и выйти на сделку. Для закрытия ипотеки можно взять обычный потребительский кредит или занять денег у родственников, затем расплатиться с ними после продажи.

Может ли покупатель узнать, что квартира в ипотеке, если ему об этом не сказать? Конечно он узнает об обременении хотя бы по тому, что продавец просит увеличенный задаток или в сделке участвует банк. Кроме того, проверить недвижимость на наличие ограничений можно онлайн за несколько секунд через сервис Росреестра.

Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку и оформить долю на несовершеннолетнего ребенка? Законом ограничения не установлены, но банки отказываются выдачи ипотеки родителям, которые хотят выделить доли детям, т.к.

в случае образования задолженности продать жилье с несовершеннолетним собственником через аукцион будет крайне проблематично. Исключение – внесение первоначального взноса за счет маткапитала. Для владельцев сертификатов есть специальные ипотечные программы. Кроме того, они обязаны выделять доли всем членам семьи по закону.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать ипотечную квартиру, продавцу нужно узнать размер задолженности и получить согласие банка.
  2. Продажа дома, квартиры или другого жилья под обременением возможна путем досрочного погашения долга, переоформления ипотеки на покупателя или через реализацию недвижимости банком на аукционе. Последний вариант самый неблагоприятный для собственника.
  3. Подать документы на регистрацию можно до снятия обременений. Если в течение нескольких дней банк не аннулирует залог, регистрационные действия приостановят и уведомят об этом продавца. Если же все нормально, сделку зарегистрируют вовремя.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-i-kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Как продать квартиру ипотечную

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру ипотечную

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Варианты продажи ипотечной квартиры: как продать жилье без проблем?

Как продать квартиру ипотечную

04/12/2017

    Столкнуться с необходимостью продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, может каждый, и причины часто бывают объективными. Например, супружеская пара принимает решение развестись и продать жилье, чтобы потом каждый из супругов мог распорядиться деньгами по своему усмотрению.

Другой пример: заемщик потерял работу, заболел, ему понизили зарплату, поэтому выплачивать взносы стало проблематично. Чтобы проблемы не росли, как снежный ком, в таких случаях, действительно, лучше продать ипотечную недвижимость, и чем быстрее, тем лучше.

Есть несколько способов, позволяющих это сделать.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

   Чтобы продать жилье своими силами, нужно иметь одобрение банка-кредитора. Одновременно с получением разрешения сотрудники банка выдадут документ, в котором будет указан остаток по ипотечному долгу. Затем заемщик должен определить, будет ли он продавать ипотечную квартиру сам или воспользуется услугами агентства.

   Важно: при продаже квартиры, купленной в ипотеку с участием материнского капитала, необходимо получить не только одобрение банка, но и разрешение органов опеки. Родители должны будут доказать, что жилищные условия детей не ухудшатся, и что каждый ребенок получит равнозначную долю в другом жилом помещении.

Продажа без риелторов

   Самостоятельная продажа ипотечной квартиры подразумевает поиск покупателя. Найти заинтересованное лицо можно путем подачи объявления.

Нужно быть готовым к тому, что будет много звонков, не имеющих отношения к делу: начнут звонить люди, изучающие рынок, желающие только узнать цену или предложить свои услуги. Но рано или поздно найдется и реальный покупатель.

С ним нужно составить предварительное соглашение купли-продажи. Нотариус должен подписать этот документ, после чего можно приступать к переоформлению права собственности.

В предварительном соглашении обязательно указывается такая информация:

  • точная сумма остатка по ипотечному кредиту;
  • подтверждение, что заемщик имеет право продать квартиру.

   Также банк должен выдать документ, что у продавца ипотечной квартиры нет просрочек по платежам.

Продажа через агентство

   Этот вариант подходит для тех, кто не имеет свободного времени, но готов заплатить агентству солидный процент за помощь в поиске покупателя. В сотрудничестве с риелторами важно знать свои права и обязанности.

Составляя договор, нужно прописать в нем все моменты, за которые несет ответственность посредник, в том числе указать срок, в течение которого должны быть подготовлены все необходимые документы. Ничего сложного здесь нет, главное — предусмотреть все возможные варианты развития событий.

Если нет уверенности в надежности агентства, желательно проконсультироваться со сторонним юристом.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

   Самый быстрый способ продать недвижимость, купленную по договору ипотечного кредита — обратиться в банк. Организация-кредитор сама находит покупателя и подготавливает необходимые документы. Банки обычно идут навстречу в таких ситуациях, так как в их интересах получить деньги и обезопасить себя от рисков.

Схема продажи через банк выглядит так:

  • Владелец ипотечной квартиры обращается в банк с заявлением, в котором указывает намерение продать квартиру и просит помочь в этом, чтобы расплатиться по ипотечному кредиту досрочно.
  • Банк находит покупателя.
  • Покупателю и продавцу предоставляются депозитные ячейки для осуществления денежного расчета.
  • В соответствии с соглашением, составленным ранее, покупатель перечисляет деньги в обе ячейки. В одну идет сумма, равная остатку задолженности по ипотеке, в другую — деньги, которые причитаются продавцу. Пока сделка купли-продажи не завершена, воспользоваться этими деньгами не может никто, кроме покупателя.
  • Продавец и покупатель идут в регистрационную палату и оформляют договор купли-продажи. Когда регистрация права собственности покупателя на приобретенную квартиру будет завершена, продавец и банк получают доступ к ячейкам.

   Продать ипотечную недвижимость через банк можно быстро, но это не значит, что сделка будет выгодной для продавца.

Банк заинтересован не в том, чтобы продать квартиру по максимально возможной цене, а в том, чтобы продажная стоимость была хотя бы равна остатку задолженности по ипотечному кредиту.

Так что высока вероятность, что продавец останется в сильном проигрыше. Хотя бывают ситуации, когда обращение в банк за помощью в продаже — единственный выход для продавца.

Перекредитование ипотеки

   Ипотечный кредит можно переоформить на другого человека. Это сложная схема, в рамках которой от продавца к покупателю передаются не только права собственности на квартиру, но и остаток задолженности по кредиту.

Такая сделка возможна только с согласия организации-кредитора. Ипотека может быть переоформлена как в текущем, так и в другом банке, на усмотрение покупателя. Во втором случае погашать первоначальную ипотеку будет тот банк, клиентом которого станет покупатель.

Но есть один минус: банки крайне редко и неохотно одобряют такие операции.

Продажа с досрочным погашением

   Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости.

У этого способа тоже есть недостатки.

Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.

Плюсы такой продажи:

  • выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
  • можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
  • необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке

   Недвижимость, купленная по программе военной ипотеки, может быть продана только с разрешения банка, который выдал кредит. Заемщик должен предоставить в банк копию паспорта и свидетельство участника накопительно-ипотечной системы.

   Сначала необходимо заполнить заявку по форме банка. Далее сотрудники проверят информацию, причем этот процесс может занять несколько дней. В случае если банк примет положительное решение, то есть даст согласие на продажу, на имя продавца открывается счет. Дальнейшая схема выглядит так же, как в случае с обычной ипотекой.

Резюме

   Все способы продажи ипотечной недвижимости по-своему хороши и не лишены недостатков. Но самое важное — обезопасить себя от санкций со стороны банка.

Поэтому, прежде чем продавать квартиру тем или иным способом, нужно внимательно прочесть договор и удостовериться что он не содержит «подводных камней».

Особенно важно учитывать все нюансы, когда речь идет о переоформлении ипотеки или о продаже с участием другого банка.

Источник: https://akcent.pro/content/varianty-prodazhi-ipotechnoi-kvartiry-kak-prodat-zhile-bez-problem

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.