Как правильно продать квартиру по доверенности

Содержание

Продажа квартиры по доверенности

Как правильно продать квартиру по доверенности

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.

Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости.

Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kto-mozhet-prodat-kvartiru/po-doverennosti/

Генеральная доверенность на продажу квартиры – образец 2021 года

Как правильно продать квартиру по доверенности

Генеральная доверенность на продажу квартиры – это документ, благодаря которому собственник может не заниматься сделкой, а поручить ее проведение третьему лицу. Она оформляется, если по каким-либо причинам нет возможности присутствовать на переговорах с покупателем и подписании договора купли-продажи (ДКП).

Но не все так просто: к генеральной доверенности есть определенные требования, а сделки с участием представителей сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим, на что имеет право поверенный по генеральной доверенности, как ее оформить и сколько будут стоить услуги нотариуса, и как продать по ней недвижимость.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Продать квартиру по доверенности можно, но она обязательно должна быть удостоверена нотариусом (ст. 185.1 ГК РФ). В доверенности фигурируют две стороны: доверитель (собственник жилья) и поверенный – человек, который будет заниматься продажей.

На что имеет право поверенный по генеральной доверенности:

  1. Показывать квартиру.
  2. Проводить переговоры с потенциальными покупателями.
  3. Обсуждать условия сделки с покупателем.
  4. Собирать документы для сделки.
  5. Заключать ДКП.
  6. Подавать документы на регистрацию.

Можно оформить доверенность на продажу квартиры с правом получения денег, но нужно отразить это в документе.

Обратите внимание! По генеральной доверенности на квартиру с правом продажи поверенный не сможет продать ее себе, подарить или завещать другому человеку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Кто может продать квартиру по доверенности?

Доверенность на продажу недвижимости может быть оформлена на любого человека. Если сделкой занимается риэлтор, документ составляется на него.

Совет юриста: чтобы избежать махинаций с квартирой, лучше оформить доверенность на надежного человека из числа близких друзей или родственников. Или выбрать риэлтора из хорошего агентства, которое работает добросовестно.

Риски продажи квартиры по доверенности

Продажа по доверенности сопряжена с некоторыми рисками как для продавца, так и для покупателя.

Чем рискует продавец:

  1. Поверенный может не выполнить обязательство: затягивать сделку, отказаться от помощи в продаже.
  2. Поверенный может подписать ДКП, получить деньги и исчезнуть вместе с ними.

Совет юриста: лучше оформлять генеральную доверенность без права получения денег. В таком случае покупатель будет перечислять задаток и оставшуюся сумму на банковский счет собственника-продавца, или рассчитается другим безопасным способом: через ячейку, аккредитив, сервис безопасных переводов. Участие поверенного при таких расчетах необязательно.

Для покупателя

Для покупателя приобретение недвижимости через поверенного, действующего от имени собственника – довольно рискованная сделка по нескольким причинам:

  1. Доверенность отменена доверителем. В самом документе при этом никаких отметок не делается, и покупатель может узнать об отмене только через нотариуса.
  2. Истек срок действия доверенности. Если он в ней не указан, считается, что она действует в течение одного года с момента оформления.
  3. Доверенность подделана. Мошенник может быть в сговоре с нотариусом или человеком, который делает фальшивые документы.
  4. Доверенность выдана недееспособным гражданином. Все сделки с недвижимостью недееспособного отменяются.
  5. Доверенность получена от собственника под влиянием угроз или физического насилия со стороны поверенного. В дальнейшем владелец недвижимости может оспорить сделку.

Важно! Чтобы хотя бы минимально обезопасить себя, рекомендуется проверить доверенность через сервис ФНП. Для этого достаточно ввести ее реестровый номер, дату удостоверения и сведения о нотариусе.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи?

Для оформления генеральной доверенности на продажу недвижимости доверителю нужно обратиться к нотариусу по своему месту жительства, даже проживая в другом городе. Присутствие поверенного не требуется, от него достаточно паспортных данных.

Как оформить доверенность на продажу квартиры:

  1. Собрать документы.
  2. Записаться на прием к нотариусу.
  3. Прийти в нотариальную контору.
  4. Подписать доверенность и оплатить госпошлину.

Получив доверенность, можно отправить ее поверенному заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо передать курьером. Есть и другой вариант – оформить электронную доверенность у нотариуса и отправить на электронную почту поверенному. По юридической силе она равна бумажному документу.

и образец доверенности

Что нужно указать в доверенности:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения доверителя и поверенного.
  2. Сведения о продаваемой квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, общая площадь.
  3. Перечень полномочий поверенного.
  4. Стоимость недвижимости (минимальная, максимальная или точная).
  5. Возможность передоверия другому человеку.
  6. Срок действия доверенности. Если его нет, она будет действительна один год.

Совет юриста: лучше указать, что поверенный не может передоверить продажу недвижимости другому человеку. Для доверителя так будет меньше рисков.

Документы

Какие документы нужны для оформления доверенности на право продажи квартиры:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • паспортные данные поверенного (копия).

Дополнительно может понадобиться техпаспорт на жилье, чтобы указать технические характеристики.

Расходы

Удостоверение доверенности нотариусом обойдется в 200 руб. Если документ составляет он, дополнительно придется заплатить 2 000-5 000 руб.

Срок действия доверенности

Согласно ст. 186 ГК РФ, доверенность можно составить на любой период, даже на один день. Обычно она оформляется на два-три месяца: этого времени поверенному достаточно, чтобы завершить сделку.

Если срок не указан, доверенность действует один год.

Как продать квартиру по доверенности от собственника?

Если доверенность уже оформлена и передана поверенному, его дальнейшие действия выглядят так:

  1. Поиск покупателя. Размещением объявлений и переговорами с потенциальными покупателями занимается он.
  2. Обсуждение условий сделки. Поверенный от имени собственника договаривается с покупателем о стоимости жилья, дате заключения ДКП, порядке расчета, дате подачи документов на регистрацию.
  3. Заключение ДКП и получение задатка, если такая возможность предусмотрена доверенностью.
  4. Подача документов регистратору. Можно обратиться напрямую в Росреестр или подать их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов. Покупателю выдают новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации, продавцу-поверенному – только его экземпляр ДКП.

Обратите внимание! Если ДКП по закону или желанию сторон удостоверяется нотариусом, документы на регистрацию отправляет он. Услуга предоставляется бесплатно. Переход права собственности зарегистрируют за три рабочих дня. Регистрация через Росреестр занимает 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

и образец договора

ДКП составляется минимум в трех экземплярах, один из которых остается в Росреестре.

Что указывается в договоре:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации собственника-доверителя, поверенного, покупателя.
  2. Реквизиты доверенности: дата, номер, кем удостоверена.
  3. Информация о недвижимости: адрес, наименование (дом, квартира), дата возникновения права собственности, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  4. Стоимость жилья, порядок расчетов.
  5. Ответственность участников сделки.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  8. Подписи поверенного и покупателя.

Госпошлина и другие расходы

Пошлину за переход права собственности оплачивает покупатель – 2 000 руб. Стороны могут столкнуться и с дополнительными расходами на сделку:

  1. Нотариальное удостоверение договора по закону: 0,5% стоимости недвижимости, максимум 20 000 руб.
  2. Удостоверение по своему желанию: платится нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» в зависимости от стоимости жилья и родственных связей продавца.
  3. Оформление ДКП: от 3 000 руб.

Совет юриста: договор лучше оформлять в юридической компании, он обойдется дешевле. Нотариусы за такие услуги всегда берут больше денег.

Как обезопасить себя при продаже квартиры по генеральной доверенности?

Собственник при продаже жилья по доверенности может обезопасить себя, воспользовавшись несколькими советами:

  1. Тщательно выбирать поверенного. Важно, чтобы ему можно было доверять на 100%.
  2. Не указывать в доверенности возможность получения задатка, аванса и других сумм по сделке. Иначе есть вероятность, что поверенный скроется вместе с деньгами.
  3. Если есть подозрения в мошенничестве – немедленно отменить документ.
  4. Если есть вопросы по сделке, лучше проконсультироваться с юристом.

Наибольшее количество рисков покупки недвижимости у собственника по доверенности – у покупателя.

Он может обезопасить себя только тщательной проверкой документа на предмет ошибок и срока действия, в том числе и через сервис ФНП.

Желательно попросить у поверенного номер телефона собственника и пообщаться с ним. Если поверенный всячески этому препятствует, стоит задуматься и отказаться от сделки.

Как отменить доверенность на право продажи недвижимости?

Собственник в любой момент может отменить доверенность, обратившись к нотариусу. Это вправе сделать и поверенный, если хочет отказаться от своих полномочий. В обоих случаях об аннулировании документа вторая сторона должна быть уведомлена (ст. 189 ГК РФ).

Есть и другие основания для прекращения доверенности (ст. 188 ГК РФ):

  1. Окончание срока действия.
  2. Прекращение деятельности организации, от имени которой оформлен документ.
  3. Смерть поверенного или доверителя, признание недееспособным или ограниченно дееспособным, пропавшим без вести.

Важно! Если по одной доверенности была оформлена другая в порядке передоверия, после отмены первой утрачивается юридическая сила и второй.

Ответы юриста на частные вопросы

Чем отличается генеральная доверенность от обычной? Спектром полномочий. Помимо генеральной, есть еще разовая и специальные доверенности. Разовая оформляется, если нужно выполнить одно действие. Например, получить документы. Специальная – когда требуется выполнение ряда однородных действий.

Может ли покупатель оформить генеральную доверенность для покупки квартиры, если от имени продавца тоже действует поверенный? Да, законодательством это не запрещено. Сведения об обоих поверенных обязательно указываются в ДКП. Можно ли продлить генеральную доверенность на продажу квартиры? Продлить нельзя, можно только оформить новую.

Как оформить генеральную доверенность, если живешь за границей, а недвижимость продается в России? Для этого нужно обратиться в консульство РФ страны по месту жительства. Но потом поверенному придется переводить доверенность на русский язык, нотариальное заверение перевода обязательно. Мама хочет продать квартиру, живет в другом городе.

Могу ли я оформить доверенность на себя от ее имени? Нет, доверенность должен оформлять только собственник жилья. Поверенный составить ее на себя же не вправе.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Доверенность на куплю-продажу квартиры – это отличный вариант для тех, у кого нет возможности присутствовать на сделке. Но нужно заранее просчитать все риски и выбрать надежного поверенного, который будет представлять интересы.
  2. Ген доверенность на продажу квартиры подлежит нотариальному удостоверению. Без подписи и печати нотариуса она не имеет юридической силы.
  3. Доверитель может отменить доверенность и уведомить об этом поверенного. Документ возвращается доверителю.

Источник: https://SocPrav.ru/generalnaya-doverennost-na-prodazhu-kvartiry

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

Как правильно продать квартиру по доверенности

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново». 

 На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  •  подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное.

Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…».

Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе.

 То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлинность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку.

В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1.     Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2.     Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка.

Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3.    Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4.     Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями. 

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.  Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto/

Продажа квартира по доверенности в 2021 году: инструкция

Как правильно продать квартиру по доверенности

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время.

В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку.

Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, – прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства.

Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными.

Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

  1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
  2. Личные сведения о сторонах.
  3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
  4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
  5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
  6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

Подробнее доверенность для продажи квартиры и её образец описаны в специальном посте.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

  • Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
  • Демонстрация жилого помещения покупателю.
  • Составление и заключение договора купли-продажи.
  • Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

  1. Личные данные владельца жилого помещения.
  2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
  3. Обязательства участников сделки.
  4. Информация о наличии обременений на квартиру.
  5. Стоимость объекта.
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность.
  8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

  1. Паспорт доверенного лица.
  2. Копия паспорта владельца квартиры.
  3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
  7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Скачать договора купли-продажи квартиры по доверенности можно прямо на нашем сайте.

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

  1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
  2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
  3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

  • При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
  • Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
  • Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
  • Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
  • Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Также рекомендуем прочитать о том, как продать квартиру без посредников.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-po-doverennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.