Кадастровую стоимость приравняли к рыночной

Содержание

Владельцам станет проще изменить в свою пользу оценку недвижимости

Кадастровую стоимость приравняли к рыночной

Любой собственник знает: сегодня кадастровая оценка его недвижимости – важнейший показатель, который влияет на семейный кошелек. От цены дачи или земельного участка зависит сумма налога.

Поэтому с высокой кадастровой оценкой своей недвижимости соглашаются далеко не все собственники. И этот вопрос до недавнего времени был для них весьма болезненным. Историй, когда стоящие рядом дачные домики по кадастровой стоимости в разы отличались друг от друга, было огромное количество. Для разрешения конфликтных ситуаций люди могли либо идти в суд, либо – в Росреестр.

Тонкости кадастрового учета эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

Росреестру пришлось даже создать для недовольных собственников специальную комиссию по пересмотру кадастровой оценки. И работы у этой комиссии оказалось очень много. Показательно – в последние годы в абсолютном большинстве случаев комиссии по пересмотру кадастровой оценки вставали на сторону граждан.

Что же конкретно даст новый закон собственникам недвижимости?

Первое. Расчет налогов в случае ошибок при оценке кадастровой стоимости будет учитываться в пользу собственников. Второе. Кадастровая стоимость в случае ошибочной оценки будет снижаться с момента ее внесения в ЕГРН. Это позволит пересчитать налоговый платеж.

Третье. Гражданам станет проще и удобнее оспорить кадастровую стоимость, не доходя до суда. Заявления об исправлении ошибок собственники смогут направлять через МФЦ.

И, наконец, четвертое. С 2022 года будет введен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года, по их решению). В соответствии с этим циклом будет рассчитываться и размер налога на недвижимость. Что позволит сэкономить гражданам и представителям бизнеса.

Причем если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной. Если стоимость увеличилась – она будет учитываться со следующего года.

Как заявил корреспонденту “РГ” руководитель Росреестра Олег Скуфинский, “при разработке закона рассмотрены и максимально учтены предложения граждан и участников рынка. Принятый закон позволит защитить интересы всех заинтересованных лиц”.

Напомним, что сегодня кадастровая стоимость участков и зданий определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения кадастровой оценки регулируется законом (от 29.07.1998) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Недвижимость россиян защитили от неправильной оценки

Судя по принятому закону, теперь будет применяться новый и более совершенный механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости. С 2022 года появится единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – один раз в четыре года.

Сегодня в регионах кадастровая оценка проводится неравномерно по разным видам объектов недвижимости. По словам заместителя председателя правительства РФ Виктории Абрамченко, это ставит собственников недвижимости в разных субъектах РФ, в неравные экономические условия.

Закон вводит эффективный административный механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Причем в государственном бюджетном учреждении, а не у независимого оценщика. Это, утверждают в Росреестре, позволит сократить для людей судебные издержки, если придется доказывать свою правоту.

Сегодня за кадастровую ошибку фактически никто из независимых оценщиков ответственности не несет. Ну, в крайнем случае, может, и пожурят за ошибки, которые и в материальном, и в моральном отношении очень дорого обходятся собственнику той же дачи.

Ведь люди годами обивают пороги комиссий, судов, администраций, чтобы доказать – их участок или садовый домик неправильно оценили. С появлением нового закона это останется в прошлом.

Ведь в новом законе прописан порядок привлечения к ответственности директоров бюджетных учреждений за некачественную кадастровую оценку, чего никогда не было.

В новом законе прописан порядок привлечения к ответственности директоров бюджетных учреждений за некачественную кадастровую оценку

Ответственность директоров будет зависеть от доли подтвержденных судом отказов в исправлении кадастровой стоимости. По новому закону расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости. С 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ.

Появится переходный период – до 1 января 2023 года, в течение которого высший исполнительный орган власти субъекта может самостоятельно определить “момент начала исполнения бюджетным учреждением полномочий по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной”. Кроме того, сохраняется запрет на проведение бюджетным учреждением всех видов рыночной оценки.

Кроме того, законом скорректированы положения Земельного кодекса и Лесного кодекса России о проведении государственной кадастровой оценки. Федеральный закон вступает в силу через 10 дней после официального опубликования.

Цитата

Виктория Абрамченко, заместитель председателя правительства РФ:

“Концепция закона исходит из принципа – любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости”.

Михаил Метцель/ТАСС

Источник: https://rg.ru/2020/08/05/vladelcam-stanet-proshche-izmenit-v-svoiu-polzu-ocenku-nedvizhimosti.html

Отличие кадастровой стоимости от рыночной. Изменения законодательства с 2020 года

Кадастровую стоимость приравняли к рыночной

Владельцы недвижимости знают, что помимо рыночной, она имеет еще и кадастровую стоимость. Именно последняя используется для расчета налога на недвижимое имущество, и имеет отличие от суммы, уплаченной при сделке. Давайте рассмотрим, в чем же заключается принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной и причины этой дифференциации.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения процедур государственной кадастровой оценки, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и используется для целей налогообложения.

Последние 3 года кадастровую оценку капитально «трясет». С 01.01.2020 г.

вступил в полную силу (переходный период уже пройден) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который предлагает совершенно новый подход и методику определения кадастровой стоимости недвижимости.

Изменения направлены на применение единого алгоритма кадастровой оценки на территории всей страны. Например, раньше услуги по оценке оказывались частными независимыми оценщиками по гос.контракту, утверждались местными (или региональными) органами власти, а Росреестр выступал в качестве арбитра. Подобная организация процесса оценки дала крайне негативные «плоды».

Теперь же принято решение о введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут вести данную деятельность на постоянной основе.

Кадастровая стоимость рассчитывается посредством метода массовой оценки с применением методологии любого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и лишь в исключительных случаях применяется индивидуальный расчет.

Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.
В отличии от кадастровой, рыночную стоимость устанавливает не государство, а его собственник, риелтор или профессиональный оценщик, который может быть нанят по инициативе любой из сторон сделки. Т.е.

если вам потребовался отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, достаточно обратиться в оценочную организацию или специалисту частной практики.

Обязательное требование к оценщику – это наличие действующего членства в соответствующем СРО и застрахованная ответственность, причем форма деятельности не имеет значения (индивидуальный предприниматель или сотрудник юридического лица).

Еще одно принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости используется индивидуальный метод, против метода массового анализа при государственной кадастровой оценке. При том, что подход так же, как и в первом случае, может быть выбран любой (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).

Ключевой момент заключается в том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учтены интересы покупателя и продавца: один заинтересован в продаже товара по максимально возможной цене (для получения прибыли), другой стремится приобрести товар по выгодной цене, желательно минимальной. Т.е. цена, установленная в условиях рынка, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Первое, что можно отметить, говоря об отличии кадастровой стоимости от рыночной, это конечно же область применения полученных данных.
Как мы уже упоминали ранее, кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки купли-продажи объекта.
Также стоит отметить кардинально разные факторы, участвующие в формировании стоимости.

Кадастровая стоимость

Так для определения кадастровой стоимости должно учитываться следующее:

  • физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
  • технические и эксплуатационные характеристики объекта;
  • наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
  • наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
  • неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или существенно затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства).

При расчете кадастровой стоимости НЕ учитывается следующее:

  • благоустройство территории (покрытия, малые архитектурные решения и т.д.);
  • улучшения земельного участка (даже поставленные на кадастровый или бухгалтерский учет);
  • озеленение;
  • движимое имущество (временные постройки, киоски, навесы и др.);
  • объекты, расположенные за границами объекта;
  • предметы декоративно-прикладного искусства;
  • предпринимательская деятельность, осуществляемая в границах объекта оценки.

Рыночная стоимость

Рыночную же стоимость формирует масса факторов, в том числе и те, которые не учитываются при расчете кадастровой, вплоть до того, что вид из окна влияет на цену объекта. Также на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр.

Подытожить дифференциацию между кадастровой и рыночной ценами можно следующим образом: конечно, рыночную стоимость объекта можно считать более гибкой и объективной, однако не стоит забывать, что на нее в большей степени влияет состояние рынка, а на кадастровую – региональная экономика.

Политика по уравниванию кадастровой и рыночной стоимости

Когда выявилась необъективность применения старых методов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (зачастую она превышала рыночную), правительство, при участии Росреестра, разработало новую нормативно-правовую базу для урегулирования данного вопроса.

Теперь кадастровая стоимость объекта максимально приближена к рыночной, но ни в коем случае не превышает ее, это строго регламентировано законом.

Пересмотр кадастровой стоимости производится каждые три года (в городах федерального значения каждые два года), при этом возможны внеочередные пересчеты.

Внеочередная кадастровая оценка может проводиться в случае выявления ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта. Для мониторинга ошибочных расчетов введены индексы рынка недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 29.05.2019 № 302).

Также кадастровая стоимость объекта может быть оспорена в административном или судебном порядке. Для этого владельцу недвижимости необходимо обратиться в местное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд.

Причем для обращения в суд, не обязательно предварительно обращаться в бюджетное учреждение.

Конечно, политика по расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости становится куда более «поворотливой» и приближенной к условиям реального рынка, однако не стоит забывать о целях, для которых она используется. Согласитесь, что платить налог за дорогостоящий ремонт или адекватных соседей (что включают в рыночную стоимость) как минимум нелогично.

Источник: https://geostart.ru/post/623

Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость приравняли к рыночной

Михаил Прихожан

Юрист направления “Налоги и право” Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

11 августа вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 269-ФЗ), который существенно затронул правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.

Согласно действующему законодательству кадастровая стоимость применяется для расчета налога на недвижимость, земельного налога, а также для расчета арендных платежей, например при выкупе земли у государства. Федеральный закон от 3 июля 2016 г.

№ 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” определяют порядок оспаривания кадастровой стоимости и позволяют владельцам и арендаторам приравнять ее к рыночной.

Имеющиеся правила допускали обращаться с соответствующими требованиями напрямую в суд или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В целом правоприменительная практика по этой теме давно сформировалась.

Однако закон вносит в нее весьма существенные изменения, которые неизбежно отразятся на ситуации в целом. Разберемся в том, как теперь будет проводиться процедура оспаривания кадастровой стоимости.

Что изменилось?

Одно из ключевых изменений – введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку.

В первоначальном виде законопроект № 814739-7, на основе которого был принят Закон № 269-ФЗ, предполагал, что при обращении в суд можно заявить только об оспаривании решения ГБУ, тогда как требовать непосредственно установления кадастровой стоимости равной рыночной было невозможно.

В таком случае сложившаяся судебная практика, ориентированная именно на рассмотрение споров об оспаривании кадастровой стоимости, стала бы неприменимой. Судам пришлось бы адаптироваться к новым правилам, менять подходы к рассмотрению подобных дел, что редко происходит безболезненно.

Все это могло создать сложности для владельцев недвижимости и земли.

Однако изменения, внесенные в законопроект во втором и третьем чтениях, исправили этот недостаток. В финальной редакции возвращена возможность заявлять исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости вместе с требованием об оспаривании решения ГБУ.

При этом неоднозначной новацией закона является то, что в рамках досудебного порядка бюджетное учреждение будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.

Авторы законопроекта в пояснительной записке к нему указывали, что изменение порядка внесудебного определения кадастровой стоимости позволит уйти от формального подхода комиссий в сторону содержательного рассмотрения заявлений в бюджетных учреждениях.

При этом важно помнить, что расширение полномочий ГБУ повлечет увеличение штата, а следовательно – дополнительных денежных затрат. Кроме того, передача ГБУ функции по установлению кадастровой стоимости приведет к противоречию.

Учреждение вынуждено защищать результат собственной оценки и не заинтересовано в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, если она существенно отличается от определенной им ранее.

Также законом отменяется требование, при котором отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение шести месяцев с даты проведения оценки.

Закон определяет, что оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Эта норма усложнит жизнь плательщикам налога на имущество и землю, так как в рамках действующего законодательства можно применять оспоренную стоимость с даты начала ее действия, независимо от того, когда было подано заявление в комиссию или суд.

Оспоренная стоимость будет действовать до момента вступления в силу результатов новой кадастровой оценки, изменения характеристик объекта или исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН.

Еще одно нововведение, описанное в законе, гласит, что государственная кадастровая оценка должна быть проведена для всех земельных участков в 2022 году, а для всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства – в 2023 году. При этом ограничения по периодичности ее проведения не учитываются.

Учитывая эти положения закона, становится очевидно, что несмотря на решение мэра столицы не проводить кадастровую оценку жилых и коммерческих объектов (касается ли новое правило земельных участков, в заявлении не сообщается) в 2020 году, она все равно будет переоценена в 2022-2023 годах. Хотя это решение и выгодно тем, кто еще не оспорил кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2018 года, в сложившейся ситуации это можно сделать уже за период 2018-2021 годы включительно, в том числе ретроспективно.

Помимо прочего, закон ввел такое понятие как индекс рынка недвижимости. В случае его уменьшения более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость недвижимости также снизится. Предполагается, что бюджетные учреждения будут ежегодно вести расчет таких индексов.

Данное положение не касается объектов, кадастровая стоимость которых установлена равной рыночной стоимости. Стоимость в измененном виде будет действовать с 1 января года, на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости.

Когда начнут действовать новые правила?

Для вступления в силу новых правил оспаривания кадастровой стоимости закон определил переходный период до 1 января 2023 года. Срок его может сократиться по решению субъектов Российской Федерации.

В настоящее время сведений о принятии субъектами таких решений не имеется. Пока же этого нhttp://adm.garant.ru/images/adm/fckeditor/editor/images/spacer.

gifе произошло, кадастровая стоимость и порядок ее оспаривания будет прежним.

Таким образом, вопрос о том, когда начнут действовать новые правила, зависит от того, примут ли органы власти соответствующие решения или нет.

Предполагается, что целью данных изменений станет улучшение порядка регулирования вопросов споров о кадастровой стоимости и порядка ее определения. Однако нельзя однозначно ответить, удастся ли ее достичь.

Начиная с 2014 года, порядок оспаривания стоимости многократно изменялся, что лишь вносило неопределенность в правоприменительную практику на время адаптации к новым правилам.

Принимая во внимание масштабность предполагаемых изменений, очевидно, что и в этот раз к системе придется долго приспосабливаться. Всем участникам процесса понадобится время, чтобы привыкнуть к новой реальности.

В этот период заинтересованным лицам придется обращаться к профессиональным юристам, которые имеют опыт работы в нестандартных ситуациях. В итоге то, насколько эффективными будут принятые решения, покажет время.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/prihozhan/1410487/

Кадастровая стоимость: что это, на что влияет и как ее уменьшить

Кадастровую стоимость приравняли к рыночной

Кадастровую стоимость земельных участков, квартир, домов и другой недвижимости устанавливает государство. От нее зависит размер налога на имущество. Если кадастровая стоимость окажется существенно выше рыночной, то налог тоже будет выше среднего. Чтобы этого избежать, можно обратиться в комиссию или суд для переоценки квартиры. Разберемся, как это сделать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, которую проводит государство. Для этого используют ряд общих признаков: город, район, жилплощадь, возраст и тип дома, и пр.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной — той, по которой квартиру можно продать. Но она не учитывает ремонт квартиры, состояние подъезда, планировку, состояние коммуникаций, вид из окна и другие неявные факторы, поэтому точное совпадение практически не встречается.

Кадастровую оценку придумали именно для того, чтобы оценить квартиры массово, не занимаясь каждой индивидуально: не выезжая на объект и не оценивая важные для продажи характеристики.

Именно из-за этого бывает так, что кадастровая стоимость двух квартир в одном доме одинакова, даже если в одной из них сделан евроремонт, а в другой — черновая отделка.

Как государство определяет кадастровую стоимость

Ее определяют в ходе государственной кадастровой оценки, которую могут проводить как по отдельным объектам недвижимости, так и по всем, находящимся в одном регионе.

Например, администрация субъекта может принять решение о проведении оценки всех многоэтажных домов. Полный список таких домов сформирует орган регистрации прав. В этот же список включат сведения из единого реестра недвижимости (ЕГРН) по этим объектам, известные на 1 января года, в котором проводится оценка.

Предварительный отчет об оценке опубликуют на сайте Росреестра. Он будет доступен 60 дней. Все это время собственники недвижимости могут направить заявление с замечаниями и корректировками, если найдут в расчетах ошибки.

Все эти заявления обрабатывают специалисты и вносят изменения в реестр каждые пять дней. Через отведенный для исправлений срок результаты оценки утверждают, а установленная кадастровая стоимость начинает применяться с 1 января следующего года.

Периодичность кадастровой оценки зависит от местоположения. В городах федерального значения ее проводят минимум через два года, в остальных регионах — минимум через три года. Максимальный срок тоже установлен, но единый — пять лет с года последней кадастровой оценки.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость объекта, внесенную в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, за который уплачивается налог, берут за базу при многих операциях с недвижимостью. Вот основные из них:

  1. Налог на имущество — его платят все физлица, предприниматели и организации, у которых в собственности есть недвижимость. Самим считать налог не надо, это делают инспекторы. Они рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, если региональные власти утвердили в своем регионе единую дату, с которой действует такой порядок уплаты налога.
  2. НДФЛ при продаже недвижимости. С доходов от продажи квартиры, дома и пр. надо платить налог. Есть два варианта базы для расчета налога, выбирать надо ту, которая окажется больше. Первая база — цена недвижимости в договоре купли-продажи, вторая — 70 % от кадастровой стоимости. Базу для расчета НДФЛ всегда можно уменьшить на 1 млн рублей, именно поэтому власти ввели такое ограничение. Раньше в договоре часто указывали цену продажи ровно в 1 млн, чтобы совсем не платить налог.
  3. НДФЛ при получении недвижимости в дар. Если квартиру подарили близкие родственники, то платить налог на доходы не нужно. В остальных случаях это обязательно. В договоре дарения не всегда прописывают рыночную цену квартиры, поэтому налог считают по кадастровой стоимости. Ставка НДФЛ — 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
  4. Услуги нотариуса. За свои услуги по сопровождению и оформлению операций с недвижимостью нотариусы берут пошлины. Как правило, их размер определяется по цене сделки или кадастровой стоимости недвижимости.

Как мы видим, есть достаточно много ситуаций, в которых завышенная кадастровая стоимость дорого обходится собственнику недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, узнайте кадастровую стоимость своего имущества и сравните ее с рыночной.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость

Бесплатно узнать кадастровую стоимость недвижимости можно в сервисе ЕГРН.Реестр. Для этого достаточно знать точный адрес или кадастровый номер. Введите его в строку поиска.

Кадастровая стоимость будет указана в разделе «Сводные данные».

Если просто знать кадастровую стоимость вам недостаточно, закажите в сервисе платную выписку из ЕГРН. Она придет к вам на электронную почту в pdf-формате и будет заверена электронной подписью Росреестра. Также выписка понадобится, если будете собирать документы, чтобы оспорить цену.  

Теперь поищите в интернете цены на помещения с такими же параметрами, как у вас. Если кадастровая стоимость вашего объекта значительно выше цен на аналогичное имущество, есть смысл ее обжаловать.

Как оспорить кадастровую стоимость

Чтобы оспорить кадастровую стоимость из-за того, что она превышает рыночную, недостаточно самостоятельного анализа сайта «Авито». Надо будет заказать независимую оценку у специалистов, которые подготовят отчет в течение 5-7 дней. Такой отчет можно показать в комиссии или суде.

Комиссия чаще всего свое решение не меняет, поэтому обращение в нее — лишняя трата времени. Об этом свидетельствуют результаты заседаний комиссий на сайте Росреестра.  Сейчас в комиссию идти не обязательно, можно сразу направляться в суд.

При этом многие судьи сокращают стоимость, если она в два, а также в три раза больше рыночной (определение Судебной коллегии по административным делам ВС от 19.11.2018 № 19-КГ18-35, решение АС г. Москвы от 30.08.2019 по делу № А40-83998/18).

  1. Комиссия. Подать заявление вы вправе лично, по почте, через МФЦ или интернет, в том числе через портал Госуслуг. Комиссия пересмотрит кадастровую цену или откажет в этом в течение 30 дней. Решение направит в течение пяти рабочих дней с даты принятия. Если комиссия отказалась пересматривать стоимость, идите в суд.
  2. Суд. Обращайтесь в краевые, областные и равные им суды по месту, где находится недвижимость. Представителем в суде могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев.

Какие документы нужны для суда и комиссии, смотрите в памятке.

СудКомиссия
Исковое заявление;Доверенность и диплом представителя о высшем образовании;Документ на оплату госпошлины (300 р — для физлиц, 2000 — для юрлиц);Заявление в комиссию с отметкой о принятии, если ранее вы туда обращались;Выписка из ЕГРН;Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;Отчет об оценке рыночной стоимости.Заявление о пересмотре цены;Выписка из ЕГРН;Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;Отчет об оценке рыночной стоимости.

Кроме комиссии и суда, есть еще способ изменить стоимость. Для этого компания должна оспорить цену до того, как ее окончательно утвердят. Все отчеты об оценке власти публикуют на сайте Росреестра.

Вы вправе ознакомиться с отчетом в течение 60 дней с даты публикации и написать заявление, если с ценой не согласны.

К обращению приложите документы, которые подтверждают ошибку, например отчет об оценке.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-chto-eto-na-chto-vliyaet-i-kak-ee-umenshit

Рыночная стоимость вместо кадастровой: с какой даты применять?

Кадастровую стоимость приравняли к рыночной

Коллеги, давайте попробуем вместе разобраться с конкуренцией законов. Я говорю про Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.

2016 № 237-ФЗ (далее будем называть его просто «Закон») и часть вторую Налогового кодекса РФ (далее просто: «Кодекс»). Конкурируют они между собой за право определения даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости.

В тех случаях, когда вместо кадастровой стоимости объекта недвижимости устанавливается его рыночная стоимость.

Давайте разбираться.

П. 6 ч. 2 ст.

18 Закона гласит, цитирую:
Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:
с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Для упрощения понимания, переведем с законодательного на русский.

Если собственник недвижимости решил оспорить кадастровую стоимость своего объекта и установить вместо кадастровой стоимости рыночную, то при решении вопроса в его пользу, новая стоимость будет применяться только с 1 января текущего года. Но не с момента вступления в силу оспоренной кадастровой стоимости, пусть даже она была утверждена пару-тройку лет назад.

Это норма Закона достаточно новая. Статья 18 Закона была переписана Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ну, ок. Идем дальше. Что нам говорит Кодекс, в чем конкуренция?

Все было хорошо, до 23 ноября прошлого года, когда в силу вступил Федеральный закон № 374-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”.  До больших поправок, вносимых этим ФЗ, никакой конкуренции не было, т.к. и Закон, и Кодекс одинаково регулировали рассматриваемые отношения.

Но в новой редакции ч. 15 ст. 378.

2 Кодекса «заиграла по-новому»:
Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

По традиции упрощаем: Закон говорит, что рыночная стоимость, установленная вместо кадастровой, применяется только с 01 января года установления, а Кодекс говорит, что не с 01 января, а с “даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости”.

Главный вопрос: каким нормативно-правовым актом руководствоваться-то: Законом или Кодексом?

Да, Кодекс, будучи кодифицированным законом, имеет большую юридическую силу. Поправка обсуждаемая была внесена в Кодекс позже, чем начала действовать норма Закона, что тоже прибавляет баллов Кодексу.

Но в то же время норма части 15  статьи 378.

2 Кодекса в первом абзаце сама же отсылает к законодательству Российской Федерации, регулирующему проведение государственной кадастровой оценки, при решении задачи выбора даты начала действия новой кадастровой стоимости недвижимости.

Перед тем, как коллеги начнут комментировать и пытаться разрешить коллизию, скажу, что я лично выступаю «за» норму Закона. 

Очень важно, дать собственнику возможность заменять кадастровую стоимость на рыночную. Но никак нельзя позволят распространять новую стоимость (рыночную) ретроспективно на несколько налоговых периодов назад.

Признаюсь, у меня для этого есть корыстные/коммерческие интересы. Писал подробнее в статьей “Оспаривание кадастровой стоимости: почему рыночная оценка больше не будет работать”.

Например, не в городах федерального значения кадастровая оценка проводится раз в 4 года. Предположим, что объект недвижимости был «кадастрово» оценен в 100 млн рублей.

А что, если через 3,5 года после проведения последней кадастровой оценки здание разрушится, и собственник решит провести его рыночную оценку? Рыночная стоимость будет, предположим, 10 000 000 рублей.

Согласно правилам Кодекса данная стоимость должна быть применена ко всем уже прошедшим 3,5 годам. Собственник же получит право вернуть излишне уплаченные налоги из бюджета. Справедливо ли это? 

Источник: https://zakon.ru/discussion/2021/01/09/rynochnaya_stoimost_vmesto_kadastrovoj_s_kakoj_daty_primenyat

Путин утвердил поправки о кадастровой оценке. Что это значит :: Жилье :: РБК Недвижимость

Кадастровую стоимость приравняли к рыночной

Среди положений нового закона — упрощенный порядок оспаривания кадастровой оценки, персональная ответственность чиновников за ошибки и единый цикл проведения кадастровой оценки (4 года и 2 года — для городов федерального значения)

Comdas/shutterstock

Президент России Владимир Путин 31 июля подписал федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который направлен на совершенствование государственной кадастровой оценки. Закон вступает в силу через 10 дней после опубликования на официальном портале правовой информации.

Вместе с экспертами Росреестра рассказываем об основных пунктах данного закона.

Ошибки трактуются в пользу собственника

Основное нововведение, которое устанавливает закон — все ошибки в определении кадастровой стоимости рассматриваются в пользу правообладателя объекта недвижимости.

Например, если исправление ошибки в определение кадастровой стоимости привело к ее уменьшению, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной.

Если стоимость увеличилась — она будет применяться только со следующего года.

«Концепция закона исходит из принципа — любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости», — так обозначила суть закона вице-премьер Виктория Абрамченко.

Кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года

Закон устанавливает единую периодичность проведения кадастровой оценки — раз в четыре года. В городах федерального значения в случае принятия мэром соответствующего решения — раз в два года.

В Росреестре отметили, что до этого кадастровая оценка в регионах проводилась неравномерно по видам объектов недвижимости, что ставило владельцев недвижимости в неравные экономические условия. Теперь установлен единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки. В соответствии с этим будет рассчитываться и размер налога на недвижимость.

Ответственность чиновников за ошибки

Принятый документ вводит персональную ответственность должностных лиц за ошибки в определение кадастровой стоимости. Чиновников будут наказывать увольнением за необоснованное завышение кадастровой стоимости.

Ответственность будет зависеть от доли подтвержденных судом отказов в исправлении кадастровой стоимости — более 20% подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении кадастровой стоимости. Сейчас за кадастровые ошибки фактически никто из независимых оценщиков ответственности не несет.

Оспорить кадастровую стоимость станет проще

После вступления в силу закона станет проще оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке. Для этого достаточно будет направить соответствующий запрос через МФЦ. Более того, при выявлении одной ошибки придется автоматически исправить и аналогичные по другим однотипным объектам.

Дополнительный контроль

Закон устанавливает режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки — не только на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, но также соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Помимо этого, Росреестр будет ежегодно размещать информацию о выявленных нарушениях. Это позволит ответственным за определение государственным бюджетным учреждениям учитывать соответствующую информацию в рамках своей работы и снизит общее количество нарушений, считают в ведомстве.

Также расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости (с 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ), а также установление переходного периода (до 1 января 2023 года), в течение которого региональные власти смогут самостоятельно определить момент начала установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский:

— В первую очередь закон направлен на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости. С его принятием кадастровая оценка будет проводиться чаще, а следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет сопоставима его рыночной стоимости.

В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости исполнительный орган пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого исполнительный орган будет применять индекс рынка недвижимости. Он будет рассчитываться путем сопоставления кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, для снижения кадастровой стоимости собственникам недвижимости не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

Кроме того, после выявления ошибки и/или существенного снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнительный орган будет обязан произвести перерасчет кадастровой стоимости не только конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Это позволит собственникам аналогичных объектов недвижимости получить перерасчет кадастровой стоимости без обращения в исполнительный орган и/или суд».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2bb9169a7947b0c12108f5

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.