Документы для досрочного расторжения договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения: процедура и образцы документов

Документы для досрочного расторжения договора аренды

Последнее обновление: 17.02.2021

Порядок расторжения договора аренды прописан в договоре, так как разрыв сотрудничества между сторонами может негативно повлиять на одну из них. Закон четко устанавливает основания окончания отношений, чтобы защитить потерпевшую сторону от действий второго участника.

Когда можно разорвать договор

Расторгается договор по трем основаниям:

  1. Договоренность между сторонами об окончании правовых отношений. Составляется одноименное соглашение.
  2. В одностороннем порядке, по инициативе участника.
  3. Через суд.

Два последних варианта обычно используются в случае, если кто-то из сторон нарушил условия договора.

Если один из участников решил прервать отношения, он уведомляет об этом второго письменным извещением. В нем необходимо прописать данные:

  • реквизиты и данные стороны;
  • причина расторжения;
  • обязательства по договору.

Оповещение передается почтой, на адрес, который прописан в договоре. Если стороне известен другой адрес, она может отправить оповещение и на него, хотя это не обязательно.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: перед обращением в суд, требуется соблюдение претензионного порядка урегулирования спорного вопроса. 

Если адресат не даст ответ в разумный срок (30 дней) или в тот, который прописан в претензии, участник аренды вправе писать исковое заявление.

СПРАВКА: этот порядок необходимо соблюдать в любом случае. Не важно, заключена ли аренда на неопределенные сроки либо период прописан в договоре. 

Одностороннее расторжение договора аренды

Самым простым способом расторжения арендных правоотношений выступает соглашение, которое оформляется между участниками. Оно говорит о том, что стороны согласны прекратить сотрудничество. В тексте документа нужно отразить положения:

  • причины: добровольно, по согласию между сторонами;
  • стадии исполнения договорных отношений;
  • обязательства сторон по осуществлению взаимного расчета с указанием периодов, когда это планируется сделать;
  • обязанность арендатора, связанная с возвратом имущества арендодателю в указанный срок.

ВАЖНО: если обратная передача предмета аренды происходит на день прекращения отношений между сторонами, то оформляется акт приема-передачи. В нем указывается не только опись, но и отсутствие притязаний друг к другу. 

Участник имеет веские основания к тому, чтобы прекратить сотрудничество по своему желанию. На практике разрыв правоотношений происходит по 2 причинам:

  • условия, прописанные в договоре, нарушаются и достаточно существенно;
  • изменение ситуации.

Нарушение условий говорит о том, что одна сторона правоотношений рискует понести ущерб и лишиться всего, что могла бы получить в сделке.

Изменение ситуации, причем существенно, заключается в том, что если бы участник знал об этом заранее, то не был подписан ни при каких условиях договор.

СПРАВКА: эти основания применимы ко всем ситуациям, без исключения, прописывают условия, применительно к каждой из них в отдельности, в зависимости от специфики правоотношений.   

По ст. 451 ГК РФ из-за изменения обстоятельств участник вправе расторгнуть деловые отношения по требованию. И этому процессу должны соответствовать условия:

  • участники исходят из того, что никаких изменений обстоятельств не произойдет в момент подписания договора;
  • изменения были обусловлены причинами, которые никто не мог предугадать, включая и заинтересованное в расторжении договора лицо;
  • если пункты договора остались бы прежними, а обстоятельства изменились, то один из участников правоотношения рисковал утратой всего того, что мог бы прибрести по аренде;
  • из сути текста соглашения, правил делового оборота не следует, что риск, сопутствующий изменениям, несет заинтересованный в расторжении участник.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Участнику аренды расторжение договора может потребоваться, исходя из разных причин:

  • нарушены пункты договора, и стороны пришли к соглашению о том, что больше не будут сотрудничать;
  • наличие личных обстоятельств: арендатору необходимы деньги, он решил срочно реализовать имущество, находящееся в аренде.

ВАЖНО: не всегда расторжение аренды базируется на факторах негативного характера, как для арендатора, так и для арендодателя.   

В случае расторжения арендного соглашения составляется специальный документ, который отражает взаимное согласие сторон. В нем стороны отражают информацию:

  • причины расторжения договора;
  • этап исполнения;
  • взаиморасчеты участников: в документе необходимо прописать пункт о том, что финансовые претензии отсутствуют;
  • интервал времени, в течение которого имущество вернется обратно собственнику.

Арендатор вправе вернуть обратно имущество на момент заключения соглашения. Обычно этот процесс сопровождается составлением акта приема-передачи. Он подписывается обеими сторонами.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: аренда на определенные сроки (на длительный – более 12 месяцев) регистрируется. Окончание отношений также фиксируется в Росреестре. Стороны могут не сделать этого. Но в этом случае имущество останется под обременением в официальных документах Росреестра. 

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Расторжение арендного договора нежилого помещения без судебного участия в этом процессе возможно, когда стороны не предъявляют претензий друг к другу. Составляется специальное соглашение, которое прилагается к основному договору. В нем участники прописывают, что не имеют друг к другу финансовых претензий. Закрепляют намерения подписями.

В порядке вне участия суда в процессе расторжения договорных отношений необходимо выбрать основание и составить оповещение, адресованное второму участнику. Отправившей стороне нужно ждать ответа. Если на уведомление пришел ответ, сторона не против того, чтобы по–деловому расстаться, заключается об этом соответствующее соглашение.

СПРАВКА: к документу, служащему уведомлением, не предъявляется никаких требований. Оно составляется в аналогичной форме, что и само соглашение.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

По решению суда расторжение договора аренды происходит, когда одна из сторон не согласна с намерениями другой. И неодобрение с ее действиями может быть связано с наличием причин:

  1. Ст. 620 ГК РФ: нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ в помещение и т.д.
  2. После ратификации договора арендатор выявил недостатки в имуществе. О них он не знал и не был информирован собственником. Они влияют на процесс использования имущества.
  3. Владелец имущества не исполнил обязательства по осуществлению работ, связанных с капитальным ремонтом помещения.

Арендодатель также может быть недовольным сотрудничеством. Например, он требует расторжения договора в следующих обстоятельствах:

  • используется имущество не по назначению;
  • пропуск арендных платежей три раза подряд.

Возможно расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя, а также временным пользователем имущества.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя. Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.

Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  • временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  • нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;
  • игнорирование ремонта;
  • несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  1. Обращение, адресованное к арендатору. Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.
  2. На претензию нет ответа. Владелец праве прийти за помощью в суд.

Досрочное расторжение договора арендатором

Досрочное расторжение договоров аренды происходит, если арендатор считает, что собственник имущества нарушил условия их сотрудничества. Мирно решить вопрос не удалось. Арендатор применяет положения ст. 620. Это нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ и т.д.

ВАЖНО: список оснований, которые указаны в ст. 619, 620, не полный. Это означает, что законодатель допускает фиксирование в договоре других условий, которые ведут к расторжению. Это положение соответствует логике ст. 450, п. 2, а также основополагающим началам ст. 421 ГК РФ.

Расторжение договора аренды: образец

Образец расторжения договора аренды по инициативе арендатора доступен для всеобщего пользования в интернете (образец соглашения о расторжении договора).

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/kak-rastorgaetsya-dogovor-arendy/

Прекращение договора аренды: как выйти из соглашения без потерь – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Документы для досрочного расторжения договора аренды

Зачастую между сторонами по разным обстоятельствам возникает необходимость в прекращении договора аренды.

Если речь идет о досрочном расторжении соглашения об аренде, то обычно это связано с нарушениями условий сделки: несвоевременная оплата аренды, нарушение порядка передачи арендуемого объекта, нецелевое использование и т.д.

Как расторгнуть договор аренды безболезненно и избежать финансовых потерь? Какие основания прекращения отношений по аренде существуют? Расскажем более подробно в статье.

Для окончания действия договора аренды должны быть определенные причины:

  • если истекает срок договора аренды;
  • если расторжение определено взаимным согласием сторон;
  • если арендатор/арендодатель требует прекратить договор аренды досрочно.

В случае нарушения условий сделки одной стороной, противоположная сторона может защитить себя двумя способами: направить претензию стороне и потребовать восстановление нарушенных прав по аренде через суд.

Истечение срока договора

Договор аренды по окончанию срока прекращает свое действие, но сделка может быть продлена. Согласно общим правилам, по окончанию срока действия договора аренды, арендатору принадлежит преимущественное право на заключение сделки. Пролонгация договора аренды возможна:

  • на конкретный срок;
  • на неопределенный срок.

Вновь заключенный договор аренды действует неопределенный срок, если:

  1. срок действия аренды установлен в предыдущем договоре и не ограничен законодательно;
  2. арендодатель не имеет возражений в продолжении соглашения с арендатором.

Уведомление о расторжении аренды в одностороннем порядке

Если сторона желает в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, то она должна направить уведомление о расторжении другой стороне. При этом необходимо разобраться, действительно ли сторона сделки имеет право на досрочное одностороннее прекращение договора аренды.

Основания, при которых допустимо одностороннее расторжение сделки:

  1. если односторонний порядок предусмотрен контрагентами в договоре аренды;
  2. если односторонний порядок предусмотрен законом. Например, арендодатель передал офис с незаконченным ремонтом, что не соответствует условиям сделки (ст. 620 ГК РФ), либо арендатор дважды пропустил срок оплаты за аренду (ст. 619 ГК РФ) и т.д.

Перед тем, как расторгать договор, необходимо разобраться, мотивирован ли такой отказ контрагента? Для решения такого вопроса обратитесь за юридическими услугами.

Например, стороны продлили на неопределенный срок договор аренды. Каждая из сторон вправе немотивированно отказаться от сделки в любое время.

Однако о своей инициативе необходимо предупредить за месяц другую сторону, а если предмет аренды – недвижимость, то за три месяца.

Если односторонний отказ от договора аренды не обоснован, то в случае судебного спора сделка может быть признана действующей. Кроме того, суд может обязать контрагента к исполнению обязательств за период, начиная с направления уведомления об отказе от договора и до вынесения судом решения.

Для расторжения одной стороной договора аренды необходимо направить другой стороне уведомление о расторжении. Законом не определены правила составления такого документа, но мы рекомендуем включить следующие данные:

  1. реквизиты договора аренды;
  2. данные об арендаторе и арендодателе;
  3. формулировка о расторжении договора аренды в одностороннем порядке;
  4. ссылка на закон или на пункт договора, в соответствии с которыми контрагент имеет право на одностороннее расторжение.

Расторжение договора в судебном порядке при нарушении его условий

Досрочное прекращение контрагентом договора аренды возможно при нарушении согласованных условий другой стороной.

По общим правилам одностороннее расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, в противном случае – через суд.

Основания для прекращения договора аренды могут быть разными и зависят от того, кто является нарушителем – арендатор или арендодатель. Ниже рассмотрим некоторые из них.

Прекращение договора аренды арендатором возможно в нескольких случаях:

  1. арендодатель нарушает согласованный порядок передачи арендуемого имущества. Это могут быть нарушения срока передачи объекта, препятствия для использования арендатором имущества, передача имущества, не соответствующего заявленному назначению;
  2. арендованное имущество передано с дефектами, которые ранее не были оговорены между сторонами при оформлении сделки. При этом у арендатора не было возможности обнаружить выявленные недостатки заранее;
  3. арендодателем не проводится капремонт имущества в оговоренные сроки – если обязанность по договору аренды относится к арендодателю;
  4. арендованное имущество оказалось в непригодном состоянии в силу каких-либо обстоятельств – при условии, что арендатор за непригодность не отвечает;
  5. арендодатель повышает арендные выплаты неправомерно;
  6. арендодатель любыми способами уклоняется от регистрации договора аренды. По закону регистрировать договор аренды в Росреестре необходимо, если:
  • одна из сторон – организация;
  • если недвижимость – предмет сделки.

Риск арендатора состоит в том, что незарегистрированный договор впоследствии может быть признан судом незаключенным.

Вышеперечисленные основания досрочного расторжения договора арендатором применимы только в судебном порядке, если стороны не предусмотрели иной порядок в договоре. Обратитесь за помощью к арбитражному юристу, он поможет вам досрочно расторгнуть сделку по аренде, как в судебном порядке, так и внесудебном.

Расторжение договора аренды – не единственная мера, которой может воспользоваться арендатор. В качестве санкций советуем прописать положения о возмещении убытков, выплате неустойки, штрафов и других мер. Так, в случае арендных споров восстановить нарушенные права будет проще.

В соответствии с нормами ГК РФ арендодатель вправе через суд потребовать расторгнуть договор, если:
  1. арендатор пользуется арендованным имуществом с существенными/неоднократными нарушениями сделки или не в соответствии с целевым назначением;
  2. арендатор не платит за арендованное имущество. Арендодатель вправе не только потребовать расторжение договора, но и взыскание аренды. Если 2 раза подряд арендатор не вносил оплату, арендодатель может требовать расторжение сделки в судебном порядке;
  3. арендатор не проводит капитальный ремонт в установленные сроки – если такая обязанность лежит на арендаторе по закону или по договору аренды;
  4. арендатор ухудшает состояние арендованного имущества. Допустим, по договору аренды помещения арендатор должен сохранять недвижимость в том же состоянии, в котором его и получил, с учетом естественного износа (известка крошится, краска со стен облупилась). Но если помещение передано в совсем ненадлежащем состоянии (пробита стена, окна разбиты), то арендатор вправе требовать через суд расторжение договора.

Помимо требования в судебном порядке расторгнуть договор, с учетом конкретной причины прекращения аренды (нарушение сроков выплат, ненадлежащее состояние имущества и т.п.), арендодатель может взыскать неустойку, пеню, требовать компенсацию убытков или уплату штрафа. Советуем при заключении сделки обратить внимание на перечисленные меры ответственности.

Мы знаем, насколько сложно разобраться, мотивирован или не мотивирован отказ от сделки, какие условия предусмотреть в договоре аренды и как заранее проверить контрагента? Чтобы избежать ошибок еще на стадии переговоров по аренде, предлагаем обратиться к нам, в ЮК «Хелп Консалтинг»! Мы оказываем юридические услуги для юридических лиц и граждан, а именно:

  • подготовка и анализа проекта договора аренды;
  • подготовка пакета документов для заключения, изменения или расторжения сделки об аренде;
  • проверка контрагента, оценка потенциала договора аренды;
  • сопровождение дела в суде по арендным спорам
  • и многое другое.

Обратитесь к нам прямо сейчас, позвонив по номеру телефона либо заполнив заявку на сайте, и мы вам перезвоним! Первичная юридическая консультация бесплатна!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/prekrashhenie-dogovora-arendy-kak-vyjti-iz-soglasheniya-bez-poter

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.