Договор купли продажи квартиры риски покупателя

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Договор купли продажи квартиры риски покупателя

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости (договор купли продажи недвижимости: квартиры, жилого дома, дачи, земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, строения).

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении.

Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст.

432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст.

554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ).

При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки.

Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке.

Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.

Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа.

В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е.

такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников.

Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов.

Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта).

 В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях.

Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта.

Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении  объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам  (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и  отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

з) риск уклонения продавца от снятия обременения с объекта в случае продажи недвижимости с отсрочкой платежа и т.д.
p.s.s.

В целях минимизации рисков мы предлагаем следующие инструменты, в частности: а) использование различных способов обеспечения обязательств; б) использование сделок под условием, допустим, когда передача денежных средств осуществляется только при условии представления документов о согласовании ранее сделанной и обнаруженной перепланировки; в) включение условий, связанных с гарантиями и заверениями.

Галина Короткевич, партнер, юрист-аналитик юрфирмы “Ветров и партнеры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vitvet/5-riskov-pokupatelia-pri-pokupkeprodaje-nedvijimosti-5b67c47815e67900a87d9d75

Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже

Договор купли продажи квартиры риски покупателя

Риски покупателя при покупке квартиры или как купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Риски покупателей квартиры

В тему: инструкция «Покупка квартиры без риска»

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

В тему: риски покупателя при покупке частного дома

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных опасностей при покупке квартиры.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по объекту недвижимости строго индивидуальна.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/11-riskov-pokupatelya-kvartiryi.html

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Договор купли продажи квартиры риски покупателя
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Типовые риски при покупке квартиры

Договор купли продажи квартиры риски покупателя

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена.

А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Что касается Продавца, то у него забота одна – как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке.

 Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует.

Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют: 

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски.

Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.).

Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире).

 То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю.

Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем.

 Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого компенсационного фонда застройщиков и специальных эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю.

Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат.

 И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Все это последовательно изложено в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/tipovye-riski-v-sdelkax-s-kvartirami/

12 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке. Рассказывает юрист

Договор купли продажи квартиры риски покупателя

При покупке новостройки подводных камней не так много – главное проверить застройщика. А вот про вторичное жилье этого не скажешь – рисков здесь хоть отбавляй. Обо всех капканах, в которые можно попасть при оформлении договора купли-продажи квартиры рассказывает эксперт Евгений Иванов, юрист с 15-летним стажем.

Риск №1. Продажа квартиры по доверенности

Если собственник не спешит с вами встретиться, и все переговоры ведет его представитель – возможно, вас хотят обмануть. Проводя сделку по подложным документам, доверенный продавец заберет ваши деньги, а потом исчезнет.

Всегда требуйте личной встречи с владельцем жилья, проверяйте его паспорт и право на собственность квартиры.

Риск №2. Квартира в собственности продавца менее 3-х лет

Квартира, выставленная на продажу, может быть получена продавцом в качестве наследства. И вот, сроки вступления в наследство еще не прошли, вы приобретаете квартиру, но появляется родственник, который на нее претендует. В данной ситуации суд аннулирует сделку, и вы потеряете деньги.

Чтобы этого не произошло, проверяйте в Росреестре всех собственников, и в случае подозрительных обстоятельств отказывайтесь от покупки.

Риск №3. Многократная перепродажа жилья

Если квартиру несколько раз продавали за короткий срок – это плохой знак. Скорее всего, документы нечисты, но от вас это скрывают. Проверяйте в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев, и если обнаружится такая частая смена хозяев, лучше откажитесь от сделки. Иначе кто-то сможет лишить вас права на собственность.

Риск №4. Квартира куплена на материнский капитал

Удостоверьтесь, что в квартиру не был вложен материнский капитал. В этом случае у детей тоже будут доли в квартире. Если в семье больше одного ребенка, младшему из них нет и 12 лет, а дети не указаны как собственники – значит, здесь ущемлены права детей.

Такой договор купли-продажи можно оспорить. Так что, не подписывайте договор купли-продажи, пока продавец не предоставит вам выписку из ПФР об использовании средств маткапитала.

Риск №5. Квартиру продает разведенный супруг

Если вы покупаете квартиру у разведенного собственника, попросите, чтоб его бывший супруг написал отказ. Поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, супруг может претендовать на долю.

Чтобы договор не признали недействительным, требуйте заявление об отказе от собственности, причем нотариально заверенное.

Риск №6. Квартира незаконно приватизирована

Велика вероятность, что во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов отбывал наказание в местах лишения свободы или служил в армии. Тогда человек сможет восстановить свою прописку в квартире после возвращения. И ваша сделка с продавцом аннулируется.

Риск №7. Сильно занижена цена

Если стоимость квартиры значительно отличается от средней по рынку – это неспроста. Обычно, когда люди хотят быстро продать недвижимость, они делают скидку до 10%. Но когда цена снижена еще больше, значит, скоро этот дом снесут или всплывут другие обстоятельства, которые лишат вас жилья и денег.

Риск №8. Есть перепланировка

При покупке квартиры нужно обязательно ознакомиться с ее техническим паспортом и экспликацией. Так вы убедитесь в том, что любые изменения в квартире узаконены. В противном случае платить штраф и переделывать все обратно придется уже вам.

Закажите экспресс-дизайн своей будущей квартиры, чтобы поскорее приступить к ремонту и переехать. В izidizi.com проект однокомнатной квартиры стоит 4900 рублей и выполняется за 3 дня. Вы получите по два авторских варианта планировки и концепции от дизайнера конкретно для вашего дома. Оставьте заявку на сайте, чтобы дизайнер связался с вами для уточнения деталей.

Риск №9. Есть долг за коммуналку

Порой уже только после проведения сделки узнается, что предыдущий владелец квартиры должен приличную сумму денег за коммунальные платежи. Возможно, вам он назвал меньшую цифру, а после перерасчета на капремонт бухгалтерия выставила счет куда крупнее. К сожалению, расплачиваться с долгами уже придется вам.

Проверяйте наличие задолженностей еще до подписания договора – для этого обратитесь в бухгалтерию управляющей компании или ЕРЦ.

Риск №10. Собственник в предбанкротном состоянии

Может оказаться, что квартира в залоге, а ее владелец вот-вот обанкротится. Тогда сделка будет признана недействительной, и квартиру конфискуют. Проверьте продавца на сайте ЕФРСБ, чтобы этого не случилось.

Риск №11. Продавец признан недееспособным

Если после покупки квартиры ее продавец окажется частично или полностью недееспособным, сделку признают недействительной. Поэтому важно встречаться с владельцем квартиры лично – чтобы узнать, в каком он находится в состоянии. Если возникнут сомнения, попросите у него справку из нарко- и психо-диспансеров.

Риск №12. В договоре нет точного описания квартиры

Не доверяйте обещаниям продавца, которые он дает только на словах. Во время вашего посещения квартиры там все может выглядеть идеально, а когда придет время переезда, в ней не останется даже лампочек. Прописывайте в договоре все детали – какие предметы и в каком состоянии остаются в квартире.

Кстати, если в договоре просят прописать другую цену, не соглашайтесь. Продавцы часто предлагают так сделать, чтобы заплатить налог поменьше. Учитывайте свои интересы – во-первых, если что-то пойдет не так, вы потеряете разницу в цене, а во-вторых, сумму налогового вычета вы получите покрупнее.

Запрашивайте у продавца все документы, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки.Если чего-то из списка не хватает, а владелец отказывается предоставлять, отказывайтесь от сделки.

Должен быть следующий пакет документов:

1. Паспорт подписывающей стороны и доверенность, если сделку заключает представитель (заверенная нотариально).

2. Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.

3. Выписка из Росреестра.

4. Выписка из домовой книги.

5. Оригинал технического паспорта квартиры.

6. Оригинал кадастрового паспорта квартиры.

7. Оригинал паспорта БТИ, экспликация.

8. Справка из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.

9. Справка из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

10. Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).

Не можете определиться с дизайном своей новой квартиры? Пройдите тест на выявление стилевых предпочтений, и программа подскажет вам, какие интерьерные решения подойдут именно вам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/izidizi/12-riskov-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-rasskazyvaet-iurist-5eb3b70962c0790b89d517d8

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.